Zusammenfassung der Immobilie

Objektbezeichnung: Unbebautes Grundstück (Wohnen)
Adresse: Am Mühlberg 2, 64354 Reinheim, Hessen
Flurstücksnummer: 731/2
Auftragsnummer: 23-000100
Gutachter: Oliver M. Margraf
Gutachtentag: Wertermittlungsstichtag am 23.06.2023.

Grundstücksdaten

• Fläche: 733 m²
• Nutzung: Derzeit als Gartengrundstück des angrenzenden Flurstücks 735/2 genutzt
• Lage: Leicht unterdurchschnittliche Lage im unbebauten Innenbereich von Reinheim. Die Erschließung ist jedoch gesichert.
• Nachbarbebauung: Südlich angrenzend Cultural Heritage Site (Kulturdenkmal), was Bauvorhaben auf dem Bewertungsgrundstück erheblich beeinflussen kann.

Wertermittlung

• Marktwert lastenfrei: 25.000 EUR
• Marktwert mit Berücksichtigung des Denkmalschutzes: 250.000 EUR

Marktwerte im Detail:

• Bodenwert: 249.220 EUR für 733 m²
• Lasten durch Denkmalschutz: 224.298 EUR
• Marktanalyse:
  • Unzureichender Zugang zu vergleichbaren Kaufpreisen für eine fundierte Risikoabschätzung aufgrund der sich ändernden Markt- und wirtschaftlichen Bedingungen (z.B. steigende Bau- und Finanzierungskosten).
  • Marktverhältnisse zeigen einen möglichen Rückgang der Immobilienpreise von 10% bis 25% im laufenden Jahr.

Standortbewertung

• Mikrolage: Durchschnittlich, aber Geräuschbelästigung durch nahe Bahnlinie.
• Makrolage: Teil der Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main.
• Infrastruktur: Nette Anbindung an den ÖPNV, sowie Einkaufsmöglichkeiten und soziale Einrichtungen in der Nähe vorhanden.

Zusätzliche rechtliche Aspekte

• Denkmalschutz: Eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde ist erforderlich, um etwaige Bauvorhaben in der Nähe des denkmalgeschützten Nachbargrundstücks durchzuführen.
• Bauerwartungsland: Geringe Bauerwartung, daher große Unsicherheit über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten. Der spezifische Bodenwert beträgt 34 EUR/m².

Fazit

Das 733 m² große unbebaute Grundstück in Reinheim ist als Gartengrundstück genutzt und hat aufgrund der Nähe zu einem Kulturdenkmal sowie weiterer wirtschaftlicher Unsicherheiten begrenzte Nutzungsmöglichkeiten. Der Marktwert zeigt signifikante Abweichungen je nachdem, ob der Denkmalschutz berücksichtigt wird oder nicht. Käufer sollten sich der Risiken und der besonderen Anforderungen bewusst sein, die die Denkmalschutzbestimmungen mit sich bringen.