Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Wohn- und Geschäftshaus Worringer Platz 12 in Düsseldorf

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Ing. Ulrich Kirchner, Architekt und öffentlich bestellter Sachverständiger
• Auftragsnummer: AZ: 084 K 030/22
• Stichtag der Wertermittlung: 05.12.2023
• Verkehrswert: ca. 1.770.000 €

Objektbeschreibung:

• Lage: Worringer Platz 12, 40210 Düsseldorf-Stadtmitte
• Nutzung: Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 9 Wohneinheiten und einem Gewerbe (Spielhalle).
• Baujahr: Ursprünglich 1902, umfangreiche Umbauten in den Jahren 1960-1962.
• Gesamtfläche:
  • Wohnfläche: ca. 509 m²
  • Nutzfläche (Ladenlokal): ca. 195 m²
  • Gesamte Wohn- und Nutzfläche: ca. 704 m²

Gebäudebeschreibung:

• Bauweise: Voll unterkellert, fünfgeschossig, mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Fassade: Metalpaneele, teils verglast im Erdgeschoss.
• Dach: Satteldach mit Pfanneneindeckung und Flachdachbereiche.
• Zustand: Allgemeiner Pflegezustand als befriedigend beurteilt. Teilweise modernisiert, jedoch noch Elemente aus dem Ursprungsbaujahr vorhanden.

Mieterinformationen:

• Alle Einheiten sind zum Stichtag vermietet.
• Nettokaltmiete für das Ladenlokal: 2.550 €/monatlich.
• Nettokaltmiete für die Wohneinheiten: insgesamt ca. 5.140 €/monatlich.

Lagebeschreibung:

• Stadtzentrum in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof, jedoch als sozialer Brennpunkt mit Herausforderungen wie Obdachlosigkeit und Drogenkonsum gekennzeichnet.
• Erschließung über Hauptverkehrsstraßen, gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, jedoch hohe Lärmbelastung.

Wertbestimmende Faktoren:

• Der Verkehrswert wurde vor allem durch das Ertragswertverfahren ermittelt, das auf die nachhaltig erzielbaren Erträge der Immobilie fokussiert.

• Unterstützend wurde das Sachwertverfahren eingesetzt, um die wertbestimmenden Eigenschaften der baulichen Anlagen zu berücksichtigen.

  Technische Daten:

• Bodenwert: Geschätzt auf ca. 600.600 €.
• Ertragswert: Berechnet auf ca. 1.769.800 €.
• Sachwert: Rund 1.770.100 €.

Schlussfolgerung: Der abschließende Verkehrswert für das Objekt wird mit rund 1.770.000 € angesetzt, was einen durchschnittlichen Wert von ca. 2.515 €/m² ergibt. Der Wert spiegelt die Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt und die spezifischen Eigenschaften des Grundstücks wider.

Wichtige Merkmale der Immobilie:

• Art der Nutzung: Wohn- und Geschäftshaus
• Lage: Zentrale Lage in Düsseldorf, aufgrund sozialer Probleme als schwach eingeschätzt
• Baujahr: 1902 mit weiteren Umbauten
• Gesamtfläche: ca. 704 m²
• Verkehrswert: ca. 1.770.000 €
• Mietverträge: Langfristige und stabilisierte Einnahmen durch vermietete Einheiten

Diese detaillierte Zusammenfassung stellt eine präzise Übersicht über die wichtigsten Aspekte der Immobilie und die Wertermittlung dar.