Zusammenfassung der Immobilie in der Gürtelstraße 41, 10247 Berlin-Friedrichshain

Allgemeine Informationen

• Lage: Gürtelstraße 41, 10247 Berlin-Friedrichshain (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg)
• Verkehrswert: 2.900.000 € (Stand: 29.06.2023)
• Auftraggeber: Amtsgericht Kreuzberg, Geschäftsz. 30 K 7/23
• Gutachter: Dipl.-Ing. Alexander Stang, öffentlich bestellter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Grundstücksdetails

• Flurstück: 72
• Grundstücksgröße: 424 m²
• Bebauung: 6- bis 7-geschossiges Gebäude, Baujahr 1994, als Übernachtungsherberge (Hotel garni) genehmigt. Das Gebäude hat eine vollständige Unterkellerung und einen Garagenanbau mit Parkschacht (für 8 PKW) und ist mit technischen Anlagen (Lüftung, Notlicht) ausgestattet.

Nutzungshistorie

• Das Gebäude wurde bis 2014 als Hotel geführt, danach als Unterkunft für Geflüchtete genutzt mit leerem Zustand seit Juli 2022.

Gebäudestruktur und -nutzung

• Anzahl der Zimmer: 60 (49 Einbettzimmer und 11 Zweibettzimmer), insgesamt 71 Betten.
• Nutzflächen: Ca. 1.702,60 m² verteilt auf Gästezimmer, Erschließungsflächen (Lounge, Frühstücksraum, Küche) und Kellerräume.
• Ausstattungszustand: Veraltete und beschädigte technische Ausstattung, insbesondere in der Sanitär- und Heizungsanlage. Sanitärausstattungen stammen teils aus den 1990er Jahren, der Gesamtzustand ist stark vernachlässigt.

Erhaltungszustand

• Schäden: Das Gebäude weist erhebliche Vandalismusschäden, Graffitischmierereien und allgemein einen mangelhaften Erhaltungszustand auf. Teile der technischen Ausrüstung sind offenbar nicht funktionsfähig.

Bewertung

• Verkehrswert: Der Verkehrswert wird auf 2.900.000 € geschätzt, ohne Berücksichtigung von Belastungen. Der Wert wurde stark durch den Zustand des Gebäudes und den erforderlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand (geschätzt auf ca. 2,3 Millionen €) beeinflusst, was den Ertragswert auf ca. 1.375.000 € absenkt.

Besonderheiten

• Lage: Das Grundstück befindet sich in einer zentralen Lage, jedoch in einer lärmbelasteten Umgebung durch den Straßenverkehr und die nahegelegenen Gleise. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut.

Nutzungsmöglichkeiten

• Das Objekt hat Potenzial für eine Rückführung zur ursprünglichen Nutzung als Übernachtungsherberge oder Hotel. Zukünftige Nutzungskonzepte sollten eine umfassende Revitalisierung in Betracht ziehen, um dem energetischen Standard gerecht zu werden und die Marktbedingungen zu erfüllen.

Fazit

Die Immobilie Gürtelstraße 41 in Berlin-Friedrichshain ist ein gut gelegenes, jedoch stark sanierungsbedürftiges Hotelgebäude mit hohem Investitionsbedarf und Potenzial für eine Rückführung zur ursprünglichen Hotelnutzung. Der Marktwert ist durch den aktuellen Zustand und die lange Leerstandzeit negativ beeinflusst, sodass umfassende Renovierungsmaßnahmen dringend erforderlich sind, um Rentabilität zu gewährleisten.