Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie in 37586 Dassel

1. Allgemeine Informationen

• Objektart: Grundstück, bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus.
• Adresse: Marktplatz 7, 37586 Dassel.
• Auftraggeber: Niedersächsisches Landesamt für Bau und Liegenschaften, Landesliegenschaftsfonds.
• Gutachten erstellt am:
  20. Februar 2024, Stichtag für die Verkehrswertermittlung war der 10. November 2023.
• Gesamtwert der Grundstücke: 1.221 €.

2. Objektbeschreibung

2.1 Teilgrundstücke

• 1. Teilgrundstück - Wohn- und Geschäftshaus
  • Fläche: 371 m².
  • Zustand: Schlecht, mit erheblichem Instandhaltungsstau und Schäden. Einige Bereiche sind nur bedingt zugänglich.
  • Nutzung: Das Erdgeschoss war für gewerbliche Zwecke (ehemalige Geschäftseinheit) gedacht; das Obergeschoss enthält Wohnräume.
  • Baujahr: Schätzung um 1850, keine signifikante Modernisierung in den letzten 20 Jahren.

• 2. Teilgrundstück - Kleingartengrundstück
  • Fläche: 478 m² (ehemaliger Kleingarten, mittlerweile verwildert).
  • Zustand: Überwuchert mit Pionierbewuchs, erheblicher Pflegebedarf.

2.2 Lage

• Das Objekt ist zentral in Dassel gelegen, die Umgebung bietet eine Mischung aus Wohn- und Geschäftsnutzung. Der Marktplatz und wesentliche Einrichtungen sind fußläufig erreichbar.

2.3 Bauliche Merkmale

• Gebäudeart: Zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohn- und Geschäftshaus.
• Keller/Wände: Das Gebäude hat Holzfachwerkstruktur, die Wände sind mit wohl asbesthaltigen Materialien verkleidet.
• Zugänglichkeit: Stellenweise marode, insbesondere im Erdgeschoss (z. B. Küche unzugänglich).

3. Rechts- und Nutzungssituation

• Das Grundstück unterliegt dem Baurecht der Stadt Dassel, das als Mischgebiet ausgewiesen ist. Für das Kleingartenstück sind aufgrund seines Zustands erhebliche bzw. ausschließliche Rodungsarbeiten notwendig, um es wieder nutzbar zu machen.
• Keine Denkmalschutzauflagen; keine nennenswerten Altlasten festgestellt.

4. Ermittlung des Verkehrswerts

• Wohn- und Geschäftshaus: Verkehrswert zum Stichtag mit rund 1,00 € (aufgrund der Sanierungskosten, die die Kapitalisierungswerte übersteigen). Das Gebäude ist als unrentabel einzustufen.
• Gartengrundstück: Verkehrswert von rund 1.200,00 €.
• Gesamtverkehrswert der beiden Objekte: 1.221,00 €.

5. Besondere Merkmale und Risiken

• Sanierungsbedarf: Der Zustand der Gebäude erfordert umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, die schätzungsweise zwischen 500.000 € und 700.000 € kosten würden.
• Bausubstanz und Ertragswert: Der Ertragswert ist durch den schlechten Zustand des Gebäudes negativ beeinflusst, was eine Sanierung wirtschaftlich unattraktiv macht.

6. Empfehlungen

Es wird empfohlen, eine detaillierte und umfassende Untersuchung der Bausubstanz in Betracht zu ziehen, um die genauen Sanierungskosten und die zukünftige Nutzung des Objekts zu klären.

Fazit

Das Gutachten zeigt auf, dass die Immobilie in einem schlechten Zustand ist, mit erheblichen Kosten für eine Wiederherstellung der Nutzung verbunden. Der gegenwärtige Marktwert ist durch diese Faktoren stark vermindert.