Zusammenfassung des Wertgutachtens für die Immobilie Hohler Weg 21, 21a, 58636 Iserlohn

Allgemeine Informationen

• Gutachten-Nummer: WG 763-23
• Ersteller: Matthias Sternberg, Dipl.-Ing. und Architekt, Sachverständiger für Wertermittlungen
• Bewertungsstichtag:
  6. Februar 2014
• Objektart: Wohn- und Geschäftshaus
• Zweck des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens

Lage

• Standort: Stadtzentrum von Iserlohn, nahe der katholischen Kirche "St. Aloysius" und dem City-Parkplatz "Schützenhof".
• Öffentliche Einrichtungen: Kirchen, Kindergärten, Grundschulen innerhalb von 1,5 km, weiterführende Schulen in 3 km Entfernung. Krankenhäuser in 0,6 km und 1,2 km Entfernung.
• Verkehrsanbindung: Haltestelle für öffentliche Verkehrsmittel ca. 0,2 km, Bahnhof Iserlohn ca. 0,6 km, Flughafen Dortmund etwa 20 km entfernt.

Grundstücksbeschreibung

• Gesamtfläche: 646 qm
• Nutzungsart: Gemischte Baufläche im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt, maximal dreigeschossige geschlossene Bauweise.
• Zugänglichkeit: Haupterschließung vom "Hohler Weg", eine öffentliche zweispurige Gemeindestraße.

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: Vermutlich um 1905, ohne genaue Erstbezug-Datierung.

• Struktur:

  • Vorderhaus: Viergeschossig, mansardiertes Flachdach.
  • Hinterhaus und Querhaus: Dreigeschossig, Satteldach.
  • Voll unterkellert.

• Raumaufteilung:

  • Ladeneinheit: 1 Laden im Erdgeschoss.
  • Wohnungen: Insgesamt 10 Wohnungen und 12 Wohnstuben verteilen sich auf Vorderhaus, Hinterhaus und Querhaus.
  • Wohnfläche: Ca. 845 qm und Nutzfläche (Laden) 52,6 qm.

  Zustand des Gebäudes

• Allgemeinzustand: Stark vernachlässigt und in einem ruinösen Zustand; es besteht ein erheblicher Reparaturstau.
• Restnutzungsdauer: Schätzungsweise 5 Jahre, unter Berücksichtigung der Gesamtalter des Gebäudes von 119 Jahren.
• Schallschutz: Normale Standards, dennoch entsprechend dem Baujahr niedrig.

• Wärmedämmung: Niedriges Niveau, nicht den heutigen Anforderungen entsprechend.

  Verkehrswert

• Einstufung: Der Verkehrswert wurde auf 0 Euro geschätzt, aufgrund des ruinösen Zustands und der hohen Sanierungskosten von potentiellen Investoren, die eine Neubebauung bevorzugen würden.

• Liquidationswert: -19.000 Euro, was die Freilegungskosten und die notwendigen Ausgaben für den Abriss des Gebäudes umfasst, ergeben.

  Rechte und Belastungen

• Wegerecht: Eintragungen im Grundbuch, Recht auf Zugang zu angrenzenden Grundstücken.
• Zwangsversteigerungsvermerk: Eingetragen am 22. März 2022, wird jedoch als nicht wertbeeinflussend eingeschätzt.

Zusammenfassung der Ergebnisse

Das bewertete Objekt ist ein stark sanierungsbedürftiges Wohn- und Geschäftshaus im Stadtzentrum von Iserlohn. Aufgrund des kritischen baulichen Zustands, der nicht zeitgemäßen Grundrisslösungen und der voraussichtlichen Restnutzungsdauer halten Fachleute einen Abriss und eine Neubebauung für wirtschaftlich sinnvoll. Diese Aspekte haben zur Festlegung eines Verkehrswertes von 0 Euro geführt, was potenzielle Investoren zur Neubebauung ermutigen könnte.