Zusammenfassung der Immobilie: Wohn- und Geschäftshaus Zwirnerstraße 31, Köln - Altstadt-Süd

Allgemeine Informationen:

• Lage: Zwirnerstraße 31, 50678 Köln - Altstadt-Süd
• Typ: Wohn- und Geschäftshaus
• Bewertung: Verkehrswert mit Stichtag 08.07.2024: 1.190.000 €
• Gutachter: Dipl.-Ing. Wilhelm Westhoff

Grundstücks- und Gebäudebeschreibung:

• Flurstücksgröße: 199 m²
• Nutzung: 2 Eigentumswohnungen eigengenutzt, 1 Gewerbeeinheit vermietet, 6 Wohnungen vermietet, 1 Wohnung leerstehend.
• Denkmalschutz: Das Gebäude ist seit 1984 als Baudenkmal eingetragen.
• Baujahr: 1906 bis 1908
• Architektur: Viergeschossiges Gebäude mit Giebelgeschoss, Jugendstilfassade und originaler Grundrissstruktur.
• Zustand: Mangelhaft in mehreren Bereichen; Renovierungsbedarf in den Wohnungen und gewerblichen Einheiten.

Bauliche Merkmale:

• Bodenwert: 608.000 €
• Gebäudewert: 481.000 €
• Wert der Außenanlagen: 24.000 €
• Nutzfläche: ca. 47 m² (Gewerbeeinheit), ca. 475 m² (Wohnfläche insgesamt, aufgeteilt in 9 Wohneinheiten).
• Rohertrag: Jährlich ca. 60.912 €
• Liegenschaftszinssatz: 3,00 %
• Vergleichswerte: Approx. 1.178.000 €

Lagebeschreibung:

• Stadtteil: Altstadt-Süd, Westseite der Zwirnerstraße, nahe Severinsbrücke und Rheinuferstraße.
• Infrastruktur: Gut ausgebaute Verkehrsanbindung, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen, Geschäften und Freizeitangeboten.

Wertermittlungsverfahren: Multiple Verfahren wurden zur Ermittlung des Verkehrswerts genutzt:

1. Sachwertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Die Ergebnisse dieser Verfahren kamen zu sehr ähnlichen Werten, und es wurde ein finaler Verkehrswert von 1.190.000 € ermittelt.

Besondere Anmerkungen:

• Mängel und Schäden: Festgestellte Feuchtigkeitserscheinungen, unterschiedliche Renovierungsstände in den Wohnungen, einige Fenster müssen erneuert werden, fehlende Heizungsanlage und Aufzug.
• Rechte und Lasten: Keine zusätzlichen Rechte im Grundbuch, keine Baulasten auf dem Grundstück.
• Erschließung: Vollständig erschlossen mit öffentlichen Wasser-, Strom- und Kanalanschlüssen.

Zusammenfassung der Nutzungsmöglichkeiten:

• Das Objekt bietet Potenzial für Investoren durch die Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in einer attraktiven Lage. Allerdings sollten die notwendigen Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigt werden.

Abschluss: Diese Zusammenfassung bezieht sich auf das Wertgutachten vom 18.07.2024, welches die Dienstleistungen eines Sachverständigen für die Bewertung von bebauten Grundstücken in Anspruch nimmt.