Zusammenfassung der Immobilie

Objektdetails:

• Art der Immobilie: Wohn- und Geschäftshaus
• Adresse: Salzstraße 40, 87534 Oberstaufen-Wiedemannsdorf
• Baujahr: 1969, Dachgeschossausbau in 1977
• Verkehrswert: 790.000 € (Stand: 15.09.2023)

Grundstück:

• Fläche: 552 m²
• Gemarkung: Thalkirchdorf
• Bodenrichtwert: 235 €/m² (2022, angepasst um 5% auf 247 €/m²)

Bebauung:

• Gesamtanzahl der Wohneinheiten: 5
  • 1 Wohnung im Erdgeschoss (115 m²)
  • 2 Wohnungen im Obergeschoss (50 m² & 106 m²)
  • 2 Wohnungen im Dachgeschoss (40 m² & 90 m²)
• Nutzflächen:
  • 1 Ausstellungsraum (25 m²)
  • 1 Werkstatt (24 m²)
  • Lagerraum im Keller (26 m²)
  • Doppelgarage (22 m²)
• Wirtschaftlichkeitsnote: Überwiegende Nutzung als Wohnraum mit Gewerbeanteilen.

Räumlichkeiten:

• Erdgeschoss:
  • Wohnung: Diele, Garderobe, WC, Bad, Wohnzimmer, Wohnküche, 2 Schlafzimmer, Terrasse.
• Obergeschoss:
  • Wohnung Nordwest: Flur, Küche, Bad/WC, Wohnzimmer, Schlafzimmer.
  • Wohnung Süd: Diele, Bad/WC, Bügelzimmer, Wohnzimmer, Wohnküche, 2 Schlafzimmer, überdachter Balkon.

• Dachgeschoss:

  • Wohnung Nord: Flur, Dusche/WC, Wohnzimmer, Wohnküche.
  • Wohnung Süd: Flur, Bad/WC, Wohnzimmer, Wohnküche, 2 Schlafzimmer, überdachter Balkon.

  Zustand und Ausstattung:

• Allgemeinzustand: Durchschnittlich, mit Schwächen in verschiedenen Bereichen (Kellerdecke, Außenwände, Fenster, Rollladenkästen).
• Heizung: Ölbefeuerte Zentralheizung, 25 Jahre alt, Solarunterstützung vorhanden.
• Fenster: Teils Kunststoff (25-35 Jahre alt), teils Holz mit Einfachglas.
• Badausstattungen: Überaltert in 4 Wohnungen, Instandhaltungsstau erkennbar.
• Fassaden: Erneuerungsbedürftig.
• Wärmeschutz: Einfach, entspricht nicht modernen Anforderungen.

Lage:

• Umgebung: Ländlich geprägte Gegend mit niedrigem Infrastrukturausbau in Wiedemannsdorf.
• Verkehrsanbindung: Normale Anbindung an das öffentliche Straßennetz; nächster Bahnhof in Oberstaufen.
• Immissionen: Verkehrslärm durch nahegelegene Bahnlinie und Bundesstraße B308.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Nutzung: Das Objekt ist eigengenutzt, keine Mietverträge bestehen.
• Bebaubarkeit: Mischgebiet, kein Bebauungsplan.
• Kfz-Stellplatzpflicht: Nicht erfüllt, nur 2 Stellplätze auf dem Grundstück vorhanden (6 erforderlich).

Mängel und Instandhaltungsbedarf:

• Technische Mängel und Bauschäden sind vorhanden, mit einem geschätzten Wertverlust von 7.000 € für Entsorgungskosten.
• Grundsätzlich besteht Instandhaltungsbedarf in allen Wohnungen und im äußeren Bereich.

Fazit:

Das Wohn- und Geschäftshaus in Oberstaufen bietet eine gemischte Nutzung mit mehreren Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten. Es befindet sich in einem durchschnittlichen Zustand mit erkennbaren Mängeln und Instandhaltungsbedarf. Die Lage könnte durch die ländliche Umgebung und Verkehrslärmemissionen negativ beeinflusst werden, was beim Verkaufspreis berücksichtigt wurde. Der ermittelte Verkehrswert von 790.000 € reflektiert sowohl die Potenziale als auch die Herausforderungen des Objekts.