Zusammenfassung der Immobilie - Wohn- und Geschäftshaus in Wiesbaden

Objektinformationen:

• Bezeichnung: Wohn- und Geschäftshaus
• Adresse: Mauergasse 13, 65183 Wiesbaden
• Gutachten/Stichtag: Verkehrswertgutachten zum 26. April 2024
• Verkehrswert: 1.900.000,00 € (in Worten: eine Million neunhunderttausend Euro)

Grundstück:

• Fläche: 293 m²
• Erschließung: Grundstück ist erschlossen.
• Lage: Innerstädtisch in einem Mischgebiet, stark frequentierte Fußgängerzone in Wiesbaden, mit Nähe zu Geschäften, Restaurants und Verkehrsanbindung.

Nutzungs- und Mietflächen:

• Nutzflächen:
  • Ladengeschäft Erdgeschoss links: 54,24 m²
  • Ladengeschäft Erdgeschoss rechts: 63,32 m²
  • Gesamt Nutzfläche: 117,56 m²
• Wohnflächen:
  • 1. Obergeschoss:
       • Rechts: 96,49 m² (4 Zimmer, Küche, Bad, WC)
       • Links: 58,72 m² (2 Zimmer, Küche, Bad, WC)
  • 2. Obergeschoss:
       • Rechts: 96,49 m² (4 Zimmer, Küche, Bad, WC)
       • Links: 58,72 m² (2 Zimmer, Küche, Bad, WC)
  • Dachgeschoss: 97,46 m² (Abstellräume)
  • Gesamt Wohnfläche: 310,42 m²

Bau- und Gebäudeeigenschaften:

• Baujahr: 1900 (Ursprungsbaujahr)
• Bauweise: Zweiseitig angebaut, 3-stöckig, voll unterkellert, mit Dachgeschoss (Satteldach).
• Zustand: Altersbedingt normal abgenutzt, jedoch mit unterstellten Modernisierungsmaßnahmen.
• Heizung: Gas-Zentralheizung, zentrale Warmwasserbereitung.
• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Eigentum: Volleigentum
• Nutzung: Mischung aus Wohnraum und gewerblichem Raum.
• Besondere Belastungen: Im Grundbuch sind Dienstbarkeiten zu finden, die den Nutzungsspielraum der Liegenschaft beeinflussen können, jedoch nicht als wertbeeinflussend eingestuft werden. Insbesondere handelt es sich um ein Gehen- und Fahrrecht sowie das Recht zum Betrieb einer Be- und Entlüftungsanlage.

Marktanalyse:

• Nachfrage: Anhaltend hoch aufgrund der zentralen Lage und der attraktiven Angebotsstruktur, besonders nach Wohnraum.
• Mietpreise: Ladengeschäfte und Wohnungen vermieten sich in einer marktüblichen Preisspanne, die als nachhaltig angesehen wird. Die Mietpreise in der Umgebung sind im Gegensatz zu den regionalen Durchschnittspreisen relativ stabil.

Ertragswert und Sachwert:

• Sachwert: 1.793.000,00 €
• Ertragswert (nach Berücksichtigung von Belastungen): 1.908.000,00 €
• Der Verkehrswert wurde überwiegend durch das Ertragswertverfahren ermittelt, da die markttypisch erzielbaren Erträge vorrangig in der Kaufpreisbildung sind.

Lagequalität:

• Als Landeshauptstadt bietet Wiesbaden attraktive Lebens- und Arbeitsbedingungen, eine gute Infrastruktur, umfassende Verkehrsanbindungen und kulturelle Angebote, was die Immobilie für Investoren und Mieter interessant macht.

Fazit: Das Wohn- und Geschäftshaus in der Mauergasse 13 ist aufgrund seiner Lage, des baulichen Zustands, der Nutzungsmöglichkeiten und der stabilen Marktentwicklung als wertvolles Objekt in Wiesbaden einzustufen. Die durchgeführten Bewertungen und Analysen bestätigen den Verkehrswert von 1.900.000,00 €, was die Investitionsmöglichkeit unterstreicht.