Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Objektbezeichnung:
August-Münker-Str. 9, 41515 Grevenbroich (Allrath)

Verkehrswert:
425.000 Euro (Stand: 19.09.2023)

Gutachter:
Dipl.-Ing. (TH) Dietmar J. Tebroke, Sachverständiger für Immobilienbewertung, TÜV Rheinland geprüfte Qualifikation, Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss.

Gebäudebeschreibung

1. Allgemeine Informationen:

   • Nutzung: Wohnobjekte mit angrenzender Scheune
   • Baujahr: Ca. 1850, teilweise Renovierungen bekannt aus den 1990er Jahren
   • Grundstücksgröße: Ca. 698 m²
   • Wohngesamtfläche: Ca. 221 m² (davon 131 m² Wohnnutzfläche im Haus 1 und 90 m² im Haus 2)

2. Lage:

   • Die Immobilie liegt in Grevenbroich, in der Nähe von Düsseldorf, Neuss, und Mönchengladbach.
   • Günstige Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und naheliegende städtische Einrichtungen.

3. Immobilienstatus:

   • Das Grundstück ist in einem nicht gesicherten Zustand und ist als Risikoobjekt einzustufen. Zwangsversteigerung ist angeordnet.
   • Während der Bewertung wurden keine tiefgehenden Untersuchungen auf Baumängel durchgeführt, jedoch sind sichtbare Mängel erkennbar.

Grundstück und rechtliche Gegebenheiten

1. Rechtlicher Status:

   • Das Grundstück ist in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.
   • Zwangsversteigerung ist angeordnet (Aktenzeichen: 017 K 007/23).

2. Erschließung:

   • Erschließungsbeiträge sind als bezahlt angesehen wird.

3. Bodenwert:

   • Bodenrichtwert: 182,70 Euro/m², insgesamt 128.000 Euro.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen:

   • Planungsrechtlich als Wohnbaufläche klassifiziert, keine besonderen Denkmal- oder Baulastenauflagen.

Gebäudebeschreibung

1. Haus 1:

   • Größe: Ca. 216 m² Brutto-Grundfläche
   • Konstruktionsart: Klinker, Fachwerk, einfache Bauweise
   • Nutzung: Wohnnutzung mit Bädern, Wohnbereichen, einfache Ausstattung.
   • Bauschäden und Mängel:
     • Dringender Reparatur- und Modernisierungsbedarf (u.a. Dachdichtung, Heizungsanlagen, Wasserleitungen).

2. Haus 2:

   • Größe: Ca. 162 m² Brutto-Grundfläche
   • Nutzung: Wohnnutzung mit ähnlicher Ausstattung wie Haus 1.
   • Wesentliche Mängel: Unzureichende Instandhaltungen, dringende Renovierungen erforderlich.

3. Scheune:

   • Land- und Mehrzwecknutzung, in einfacherer Bauweise.

Wirtschaftliche Bewertung

1. Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer:

   • Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, Restnutzungsdauer für Häuser ca. 47 Jahre, für die Scheune 5 Jahre.

2. Wirtschaftliche Schäden:

   • Gesamtwertminderungen durch Mängel und Schäden belaufen sich auf ca. 151.700 Euro.

3. Gesamtergebnis:

   • Verkehrswert ermittelt aus den Sachwertfaktoren und Bodenwerten, unter Berücksichtigung des Zustands und der Marktgegebenheiten: 425.000 Euro.

Fazit

Das Gutachten stellt eine umfassende Bewertung der Immobilie in der August-Münker-Straße 9 dar. Aufgrund des Alters der Immobilie, des aktuell ungenügenden Zustands und der festgestellten Mängel wird die Immobilie als Risikoobjekt mit umfangreichen Renovierungsbedarf eingestuft. Der ermittelte Verkehrswert von 425.000 Euro spiegelt die marktspezifischen Gegebenheiten dennoch wider und eine detaillierte technische Prüfung der Bausubstanz wird empfohlen, um zukünftig anfallende Kosten realistisch abschätzen zu können.