Detaillierte Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Dipl. Wirt.-Ing. Veit Tettenborn, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
• Objekt: Reihenendhaus mit einer Garage
• Standort: Horster Straße 346d, 45899 Gelsenkirchen
• Auftraggeber: Amtsgericht Gelsenkirchen, Aktenzeichen 005 K 124/22
• Erstellungstag: 06.12.2023
• Bewertungsstichtag: 09.10.2023

Grundstücks- und Gebäudedaten

• Grundstücksgröße: 221 m²
• Baujahr: 2009
• Restnutzungsdauer: 66 Jahre
• Bebaute Fläche (Reihenendhaus): 58 m²
• Bruttogrundfläche: 227 m²
• Wohnfläche: 110 m²
• Bodenrichtwert: 220 €/m² (angepasst auf 275 €/m² für das bewertete Grundstück)

Verkehrswertermittlung

• Ermittelter Gesamtverkehrswert: 389.000 €
  • Einzelwerte:
    • Reihenendhausgrundstück: 376.100 €
    • Garagengrundstück: 10.500 €
    • Miteigentumsanteil an Gemeinschaftsfläche: 2.400 €

Bewertungsverfahren

1. Sachwertverfahren: Vorläufiger marktangepasster Sachwert: 418.000 €
2. Ertragswertverfahren: Vorläufiger marktangepasster Ertragswert: 377.000 €

Wesen des Objekts

• Bebauungsart: Reihenendhaus und Garage, unterkellert, mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Nutzung: Selbstbewohnte Eigentumseinheit.
• Instandhaltungszustand: Überwiegend gepflegt, keine nennenswerten Schäden festgestellt.
• Energetische Situation: Bauzeittypischer Wärmeschutz, Gasheizung mit zentraler Warmwasserversorgung.

Außenanlagen und Mikrolage

• Lage: Stadtteil Beckhausen, mittlere Wohnlage, von der Horster Straße erreichbar.
• Umfeld: In der Umgebung befinden sich Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und öffentliche Verkehrsverbindungen (Bus und Straßenbahn).
• Garten: Begrenzt durch eine Garagenwand, wirkt beengt.

Besondere Merkmale

• Marktanpassung: Es wurden besondere objektspezifische Merkmale (boG) berücksichtigt, die eine Abwertung um 29.260 € ausmachten.
• Erschließungszustand: Gesichert über private und öffentliche Flächen, keine Erschließungskosten mehr zu zahlen.

Schlussfolgerung

Die Immobilie in der Horster Straße 346d stellt ein marktfähiges, gepflegtes Reihenendhaus dar, welches sich sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren eignet. Die spezielle Lage in Gelsenkirchen, die gesunde Bauqualität und die durchgeführten Instandhaltungen erhöhen die Attraktivität, trotz des gesamtwirtschaftlichen Drucks auf dem Immobilienmarkt.

Der Gesamtverkehrswert von 389.000 €, abgeleitet unter Berücksichtigung aktueller Marktanalysen und der durchgeführten Bewertungen, spiegelt die wirtschaftlichen Gegebenheiten und die Spezifika der Immobilie wider.