Zusammenfassung der Immobilie Eichwaldstraße 36 in Dortmund

Objektbeschreibung

• Objekttyp: Freistehendes Zweifamilienhaus
• Baujahr: Ca. 1900 (Bauunterlagen ab 1968 notiert)
• Bauweise und Zustand: Zwei geschossiges Wohngebäude mit Teilunterkellerung; nicht ausgebautes Dachgeschoss. Der Zustand ist sanierungsbedürftig.
• Zusätzliches Gebäude: Massiver Schuppen (Garage), jedoch ohne Zufahrtsmöglichkeit.
• Wohnfläche:
  • Vordere Wohnung: rd. 120 m²
  • Hintere Wohnung: rd. 65 m²
  • Gesamtwohnfläche: ca. 185 m²
  • Nutzfläche: zusätzlich rd. 60 m² im Kellergeschoss

Grundstück

• Adresse: Eichwaldstraße 36, 44319 Dortmund
• Gesamtfläche: 1.634 m² mit trapezförmigem Zuschnitt; der Garten ist nach Westen ausgerichtet.
• Verkehrswert: 360.000 € (gemäß §194 BauGB)
• Bodenwert: Gesamt 289.900 €
• Besondere Merkmale: Teilfläche von 1.200 m² ertragsfähiges Grundstück; Restfläche mit 434 m² als private Grünfläche kategorisiert.

Lagebeschreibung

• Stadtbezirk: Brackel, Ortsteil Wickede
• Umgebungsbebauung: Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser.
• Öffentliche Infrastruktur: Gute Erreichbarkeit der Innenstadt Dortmunds (ca. 12 km) und Anbindung an die Bundesstraße B1 sowie den Flughafen Dortmund.
• Verkehrsanbindung: Das Grundstück liegt an einer 30-Zone, die sowohl Anlieger- als auch Durchgangsverkehr ermöglicht.
• Umwelt- und Lärmschutz: Das Grundstück liegt nicht in einer Umweltzone, jedoch in einem Bereich mit Straßenverkehrslärm unter 65 dB(A).

Objektzustand und Sanierungsbedarf

• Sanierungsbedarf:
  • Z. T. baujahrs- und gebrauchbedingter Renovierungsbedarf
  • Dach des Vorderhauses und Kellergeschoss stark sanierungsbedürftig
  • Sanitärräume in teilweise ursprünglichem (sanierungsbedürftigem) Zustand
• Zustand der Außenanlagen: Vernachlässigt und pflegebedürftig; Garten wird fremdgenutzt und weist spontanes Wachstum auf.

Energetischer Zustand

• Energieausweis: Endenergiebedarf von 253,9 kWh/(m²*a)
• Heizung: Separate Gasthermen für jede Wohnung; Warmwasser teilweise über Elektrodurchlauferhitzer.

Wertermittlung

• Verwertbarkeit: Das Objekt ist seit April 2024 unbewohnt. Aufgrund der Immobilie kann eine Vermietung als ausreichend eingestuft werden, wobei die Nutzung vorzugsweise der Eigennutzung dienen kann.
• Ertragsermittlung: Jahresrohertrag von ca. 12.936 € (Netto-Kaltmieten) unter der Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten.

Fazit

Die zu versteigernde Immobilie stellt ein sanierungsbedürftiges zweigeschossiges Zweifamilienhaus dar, das für Eigennutzer oder Kapitalanleger von Interesse sein könnte. Trotz des renovationsbedürftigen Zustands liegt der Verkehrswert des Objekts bei 360.000 €, was im Vergleich zur Größe und Lage als marktgerecht beschätzt wird.