Zusammenfassung der Immobilie: Zweifamilienhaus in Hainburg

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Zweifamilienhaus
• Lage: Friedrich-Ebert-Straße 32, 63512 Hainburg, Gemarkung Klein-Krotzenburg
• Grundstücksfläche: 321 m² (Grundbuchblatt 3330)
• Baujahr: 1955, Anbau um 1970
• Verkehrswert: 342.000 € (Stand zum 25. April 2024)
• Gutachten: 53 Seiten (inkl. Anlagen)

Lagebeschreibung:

• Makrolage: Hainburg, Landkreis Offenbach, Hessen. Die Region ist von demographischem Wandel geprägt (leicht negative Prognose mit -2,4%). Gute Verkehrsanbindung durch Straße und Bahnhof.
• Mikrolage: Zentrale Lage im Ortsteil, umgeben von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern. Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten sowie Schulen in der Nähe. Freizeitmöglichkeiten durch den Main und Badeseen in der Umgebung.

Bau- und Grundstücksbeschreibung:

• Bauweise: Massivbauweise mit einem teilweise unterkellerten Anbau.
• Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (nicht ausgebaut).
• Wohn-/Nutzfläche: ca. 163 m² Wohnfläche (GF 279 m² inkl. Garage).
• Zustand: Unterdurchschnittlich, altersentsprechend. Es gab keine Innenbesichtigung, Zustand der Inneneinrichtungen daher nicht bekannt.
• Energieausweis: Nicht vorhanden.

Rechts- und Nutzungsdaten:

• Bauplanungsrecht: Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Zulässige Vorhaben richten sich nach § 34 BauGB für im Zusammenhang bebaute Ortsteile.
• Altlasten: Keine bekannten Altlasten oder spezifische bauliche Beschränkungen.
• Denkmalschutz: Keine Eintragung im Denkmalschutz.
• Erschließung: Vollständig erschlossen mit üblichen Versorgungsanschlüssen (Wasser, Strom, Telekommunikation, Gas).

Wirtschaftliche Aspekte:

• Vermietungssituation: Das Gebäude könnte teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet sein, genaue Verträge liegen nicht vor.
• Marktanalyse: Der Wohnungsmarkt zeigt eine moderate Entwicklung mit einem leichten Rückgang der Preisen in den letzten Jahren, jedoch gute bis durchschnittliche Kaufkraftverhältnisse in der Region. Verkehrswert stützt sich auch auf aktuelle Vergleichsobjekte, die ähnliche Eigenschaften aufweisen.

Wertbestimmende Verfahren:

• Sachwertverfahren: Der Sachwert wurde auf Grundlage der Herstellungskosten und einer Alterswertminderung (77%) ermittelt. Der Bodenwert beträgt ca. 149.000 €, der Sachwert ohne Alterswertminderung liegt bei etwa 380.000 €.
• Vergleichswertverfahren: Dieser erbrachte einen Wert von etwa 390.000 €, welcher die Marktsituation widerspiegelt.

Besondere Merkmale:

• Der betrachtete Gebäudezustand ist als unterdurchschnittlich eingestuft, was zu einem Sicherheitsabschlag von 10% beim Verkehrswert führte. Dies lässt darauf schließen, dass potenzielle Käufer aufgrund möglicher Renovierungskosten vorsichtiger agieren könnten.

Fazit: Das Zweifamilienhaus in Hainburg bietet durch seine zentrale Lage und das Potenzial der Nutzung als Eigennutzung und Vermietung große Möglichkeiten. Dennoch ist der Zustand der Immobilie und das Fehlen eines Energieausweises potenzielle Risikofaktoren, die bei Kaufentscheidungen berücksichtigt werden sollten. Der ermittelte Verkehrswert von 342.000 € ist als realistisch zu betrachten, vor allem unter Berücksichtigung der allgemeinen Marktbedingungen und der rechtlichen Rahmenbedingungen.