Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Objektart: Doppelhaushälfte mit mehreren Nebengebäuden
• Standort: Hochstraße 27a, 45661 Recklinghausen, Stadtteil Grullbad
• Baujahr: 1932, mit wesentlichen Umbauten (1966, 1983)
• Bewertungsstichtag: 17.05.2023
• Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
• Restnutzungsdauer: 24 Jahre
• Erbbaurecht: 109 Jahre, ab 24.08.1938

Flächenangaben

• Grundstücksgröße: 658 m²
• Bebaute Fläche (Doppelhaushälfte): 125 m²
• Wohnfläche: 173 m²
• Bruttogrundfläche (BGF): 267 m²
• Nutzfläche Nebengebäude: ca. 23 m²

Verkehrswerte

• Ermittelter Verkehrswert gemäß § 194 BauGB: 236.000 € (mit Erbbauzinsreallast)
• Ermittelter Verkehrswert gemäß § 74a ZVG: 280.152 € (ohne Erbbauzinsreallast)

Makro- und Mikrolage

• Makrolage: Die Stadt Recklinghausen liegt im Ruhrgebiet und ist als Mittelzentrum ausgewiesen. Es wird ein Strukturwandel beobachtet, vom Bergbau zu einer Einkaufs- und Dienstleistungsstadt.
• Mikrolage: Der Stadtteil Grullbad hat eine einfache bis mittlere Wohnlage, mit guter Erreichbarkeit von öffentlicher Infrastruktur und Verkehrsanbindungen.

Bau- und Grundstücksmerkmale

• Zustand: Das Gebäude ist dringend renovierungsbedürftig; es sind mehrere Schäden festgestellt worden, z.B. Frostabplatzungen am Wärmedämmverbundsystem und unzureichende Brüstungshöhen.
• Bauweise: Massive Bauweise, Dachgeschoss ausgebaut, Gaszentralheizung, Kunststoffenster mit Isolierverglasung.
• Erschließung: Vollständig erschlossen, keine zusätzlichen Straßenbaubeiträge oder Erschließungskosten mehr fällig.

Lasten und Beschränkungen

• Erbbauzins: Der jährliche Erbbauzins beträgt gesamt 2.056,22 €; die Anpassungsmöglichkeiten wurden vertraglich angelegt.
• Bau- und Nutzungseinschränkungen: Das Erbbaurecht beinhaltet vielfältige Auflagen, die eine Nutzung und Umfang von Umbauten vertragsgebunden regulieren.

Marktanalyse

• Marktgängigkeit: Die Immobilie zeigt verhaltene Marktgängigkeit, bedingt durch den Zustand, die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts und die allgemeine Marktsituation (steigende Zinsen, rückläufige Nachfrage nach größeren älteren Immobilien).
• Betriebskosten: Unzureichende Energiestandards könnten zu höheren zukünftigen Kosten führen.

Zusammenfassung der Stärken und Schwächen

• Stärken: Geeignetes Objekt für Eigenbedarf, einfache Erschwinglichkeit und relativ große Wohnflächen.
• Schwächen: Instandhaltungsrückstand, grundrissbedingte Schwächen und die Unsicherheit des Marktumfelds.

Fazit

Diese Doppelhaushälfte ist für Käufer interessant, die sich für eine Mehrfamiliennutzung oder eine Investition in ein Objekt mit Renovierungspotential interessieren. Der Standort in Recklinghausen bietet eine zentrale Lage im Ruhrgebiet, erfordert jedoch aufgrund des Zustands der Immobilien einige Investitionen zur Wiederherstellung und nachhaltigen Nutzung.