Zusammenfassung des Wertgutachtens für ein Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden in Willich

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden
• Standort: Hauptstraße 159 und 160, 47877 Willich, Stadtteil Neersen
• Verkehrswert (zum 29.04.2024): 340.000,00 EUR
• Gutachter: Dipl.-Ing. Stefan Mengden, Architekt AKNW, Krefeld
• Auftraggeber: Amtsgericht Krefeld, Zwangsversteigerungsabteilung

Eigenschaften der Immobilie:

• Bauart: Zweifamilienhaus in Form von zwei Doppelhaushälften
• Wohnfläche: 217 m²
• Nutzfläche: 82 m²
• Stellplätze: 1 Garage
• Grundstücksgröße: 878 m² (Flurstück 1270)
• Baujahr: Ursprungsbaujahr unbekannt, jedoch mit relevanten Umbau- und Renovierungsinformationen (1975-1992)
• Baulicher Zustand: Nicht vollständig fertiggestellt mit Renovierungsstau
• Lärmbelastung: Verkehrslärm durch die Lage an einer Hauptstraße, Lärmschutzkarte: > 60 dB < 65 dB

Lagebeschreibung:

• Die Immobilie befindet sich in einem leicht lärmgeplagten Bereich an einer stark befahrenen Straße. Nahegelegene Einrichtungen wie Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, sowie eine gute Autobahnanbindung (A52, A44) sind vorhanden.

Bau- und Ausstattungsmerkmale:

• Baukonstruktion: Massives Mauerwerk, überwiegend einfach bis mittel ausgestattet
• Heizungsanlage: Vermutung einer Öl-Zentralheizung
• Fenster: Teilweise Aluminium- und Holzfenster mit Isolierverglasung
• Dach: Betondachsteine mit zimmermannsmäßiger Konstruktion
• Innenausstattung: Einfache bis mittlere Standardstufe, teilweise unverputzte Wände, Böden aus Estrich und Fließen
• Mängel: Erforderliche Fertigstellungsarbeiten im Innenausbau, geschätzte Kosten ca. 110.000 EUR; außen erheblicher Renovierungsstau, geschätzt 25.000 EUR; vernächlässigte Außenanlagen 5.000 EUR

Wertermittlungsverfahren:

• Es wurden verschiedene Verfahren zur Wertermittlung genutzt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
• Ingesamt ergibt sich ein Verkehrswert von 340.000 EUR nach Abzug geschätzter Mängel und Schäden in Höhe von 140.000 EUR.

Bodenwerte:

• Bodenrichtwert: 205 EUR/m² für Bauland; 50 EUR/m² für Gartenland (abgeschätzt)
• Wert der Baulandfläche (623 m²): 127.715 EUR
• Wert der Nebenanlagenfläche (77 m²): 15.785 EUR

Besonderheiten:

• Keine Eintragungen im Grundbuch außer dem Bestandsverzeichnis.
• Keine öffentlichen sozialen Bindungen oder Behördliche Auflagen im Altlastenkataster bekannt.

Fazit: Das Wertgutachten beschreibt ein teils renovierungsbedürftiges Zweifamilienhaus mit Entwicklungs- und Renovierungsbedarf. Die Lage an einer stark befahrenen Straße führt zu einer teils erheblichen Lärmbelastung, was den Verkehrswert beeinflusst. Das Objekt könnte sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren von Interesse sein, jedoch ist aufgrund des Renovierungsstaus ein höherer finanzieller Aufwand zu berücksichtigen.