Zusammenfassung der Immobilie Mühlenstraße 98, 45894 Gelsenkirchen

1. Objektbeschreibung

• Art der Immobilie: Reihenendhaus, auch als Zechenhaus bekannt, gehört zu einer vierer Reihe.
• Baujahr: Ursprüngliches Baujahr vor 1926, mit einer angenommenen Renovierung oder Modernisierung fiktiv auf 1966 datiert.
• Gesamtfläche des Grundstücks: 337 m²
• Bebaute Fläche: 62 m²
• Bruttogrundfläche: 162 m²
• Wohnfläche: ca. 79 m²
• Altlasten und Bergbau: Das Grundstück liegt über ehemaligen Bergwerksfeldern (ehemals Steinkohle- und Eisenerz) und ist nicht im Altlastenkataster verzeichnet.

2. Bau- und Ausstattungsmerkmale

• Fassade: Putzfassade mit Wärmedämmverbundsystem, Kunststoffelemente wie Fenster und Fensterbänke.
• Dach: Satteldach mit Betondachsteinen, jedoch stark vermoost.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Erdgeschossfenster mit Rollläden.
• Heizung: Details nicht bekannt, jedoch Heizkörper mit Thermostatventilen in jedem Raum.

3. Gebäudezustand

• Instandhaltungszustand: Ein gewisser Instandhaltungsstau ist an der Fassade erkennbar, dennoch macht das Objekt insgesamt einen gepflegten Eindruck.
• Zustand bei Ortsbesichtigung: Innenbesichtigung nicht möglich, daher basieren viele Beurteilungen auf äußerem Augenschein und Annahmen, was ein Risikoabschlag für möglicherweise versteckte Schäden nach sich zieht.
• Risikoabschlag: Aufgrund der nicht durchgeführten Innenbesichtigung wird ein Risikoabschlag von 15% des Sachwertes angesetzt.

4. Außenanlagen

• Garten: Garten mit typischen Freizeitwert, eingezäunt mit Stahlgitterzäunen, jedoch aufgrund eines Hundes nicht betreten werden können.
• Garage: Nachträglich errichtete Fertiggarage mit Sektionaltor.
• Zufahrten und Wege: Zugang über Betonsteine und Rasengittersteine.

5. Umgebung und Infrastruktur

• Städtische Lage: Die Mühlenstraße ist gut erschlossen, mit Parkmöglichkeiten und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bushaltestelle in der Nähe).
• Umfeld: Wohnlage mit ähnlichen Zechenhäusern und moderneren Mehrfamilienhäusern. Einkaufsmöglichkeiten sind im nahen Nordring vorhanden.
• Umwelt: Die Umgebung hat eine gerade Frequentierung und ist von alten Bäumen geprägt.

6. Verkehrswert

• Ermittelter Verkehrswert: 149.000 € (ohne Berücksichtigung der Belastungen in Abt. II des Grundbuchs).
• Wertermittlungsmethode: Die Bewertung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale (boG).

7. Rechtliche Situation

• Eigentümer: Der Eigentümer war nicht anwesend, Mietverhältnisse scheinen nicht zu bestehen, das Haus wird augenscheinlich vom Eigentümer bewohnt.
• Genehmigungen und Baulasten: Baulasten sind im Kataster eingetragen und betreffen die Standsicherheit bei einem eventuellen Abbruch. Auf die Gestaltungssatzung sind bei baulichen Veränderungen zu achten.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass das Objekt ansprechend, jedoch mit einigen möglichen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfen behaftet ist. Die Situation bringt sowohl Chancen als auch Risiken im Hinblick auf den Immobilienmarkt in Gelsenkirchen mit sich.