Zusammenfassung der Immobilie - Gutachten K 21/24

Allgemeine Informationen

• Objektart: Wohnhaus mit Anbau
• Baujahr: ca. 1920 (Wohnhaus), Anbau ca. 1960
• Standort: Borngässel 17, 07806 Neustadt/Orla, OT Neunhofen
• Grundstücksgröße: 448 m²
• Wohnfläche: ca. 91 m² (aufgeteilt in EG, OG, DG)
• Verkehrswert: 67.000 € (Stand 19. Juni 2024)

Grundstücksbeschreibung

• Erschließungszustand: Orts- und umfeldüblich
• Bebauung: Das Grundstück beinhaltet ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Wohnhaus, den Anbau sowie eine Überdachung.
• Außenanlagen: Umfassen Garten, Hoffläche und Zufahrt, jedoch in unbefriedigendem Pflegezustand. Geschätzter Zeitwert: 1.500 €.

Bauliche Anlagen

• Wohnhaus:

  • Zweigeschossig, nicht freistehend mit einem voll ausgebauten Dachgeschoss.
  • Mauerwerk/Fachwerkbau, traditionelle Bauweise.
  • Gesamtwohnfläche: ca. 91,01 m²
  • Bebaute Grundfläche: ca. 74 m²
  • Bruttorauminhalt: ca. 531 m³
  • Ausstattung: Einfach bis mittel (Veraltete Holztüren, einfache Fenster, Sanitäranlagen in mittlerer Qualität).

• Änderungen und Modernisierungen:

  • Umfassende Modernisierungen und Sanierungsarbeiten ab ca. 2020 (Fachhandwerkerarbeiten, Heizungsinstallationen, Fensterwechsel etc.).
  • Weitere Modernisierungsbedürfnisse identifiziert (z.B. Wärmedämmung, Außenanlagen).

• Anbau:

  • Verwendung als Hobby, Werkstatt, Abstellraum, Heizungsraum.
  • Der Anbau ist derzeit in unbefriedigendem Zustand und vollständig modernisierungsbedürftig.

Zustand des Objekts

• Baulicher Zustand:
  • Das Wohnhaus insgesamt im befriedigenden Zustand; jedoch besteht ein mittlerer Reparaturstau (20% Wertminderung).
  • Der Anbau ist unbefriedigend (26,5% Wertminderung).
• Instandhaltungszustand: Allgemeine Instandhaltungsmaßnahmen wurden durchgeführt, jedoch sind dringendere Maßnahmen notwendig.

Lage und Umgebung

• Umgebung: Ruhige ländliche Klientel, jedoch im Hochwassergefährdungsbereich.
• Verkehrsanbindung: Einfache bis mittlere Wohn- und Verkehrslage, nur geringe Beeinträchtigungen durch Verkehrsgeräusche.
• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen Entfernung von ca. 3 km erreichbar.

Marktanpassung und Wertermittlung

• Marktanpassungsfaktoren: Vorhandene Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt ist vorhanden, jedoch überwiegend einfach bis mittelpreisig.
• Ertragswert: Ermittlung des Ertragswerts zeigt, dass unter den derzeitigen Umständen der Ertrag insbesondere in Bezug auf Mieteinnahmen nicht signifikant ist.

Fazit

Die Immobilie wird als Einfamilienwohnhaus mit erheblichen Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf beschrieben. Der derzeitige Marktwert spiegelt eine immobilienspezifische Anpassung wider, der angesichts der baulichen Gegebenheiten und der Region niedrig angesetzt wurde. Angesichts der stark preisabängigen Nachfrage und der ländlichen Wohnlage bietet das Objekt Potenzial, gestattet jedoch auch eine gewisse Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Maßstäbe im Markt.