Zusammenfassung der Immobilie (Doppelhaushälfte)

Objektbezeichnung: Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus

Adresse: Im Eichholz 10, 45896 Gelsenkirchen

Lage:

• Ortsteil: Hassel
• einfache bis mittlere Wohnlage
• Grundstücksgröße: 263 m²
• Bebauung: Zechenhaussiedlung, ruhige Wohngegend mit überwiegend 1-geschössigen Doppelhaushälften und Reihenhäusern

Baujahr: Ursprüngliches Baujahr ca. 1920, Bewertungsbaujahr fiktiv 1979

Grunddaten:

• Wohnfläche: Ca. 75 m²
• Wohnlich ausgebaute Nutzfläche im Spitzboden: Ca. 10 m²
• Bebaute Fläche: Ca. 57 m²
• Bruttogrundfläche: Ca. 147 m²

Aufteilung der Räume:

• Erdgeschoss: Diele, Küche, Wohnraum, Bad, Flur mit Hinterausgang
• Dachgeschoss: Flur, 2 Schlafzimmer
• Spitzboden: wohnlich ausgebaut, erfüllt jedoch nicht die Mindestanforderungen für Aufenthaltsräume

Nutzung: Das Objekt wird derzeit als Mietwohnung genutzt.

Besondere Merkmale:

• Mieter des Hauses ist ein Nachmieter.
• Das Objekt steht unter der Gestaltungssatzung für Gelsenkirchen-Hassel und Gelsenkirchen-Buer.
• In den vergangenen Jahren sind unzulässige bauliche Maßnahmen (Terrassenüberdachung, Stellplätze) vorgenommen worden, welche einen Rückbau erforderlich machen.
• Der Spitzboden ist ausgebaut, jedoch nicht genehmigt.

Energetische Situation:

• Gas-Zentralheizung (modernisiert in den letzten Jahren)
• Fenster (teils modernisiert 2020) bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung
• Wärmeübertragung über Heizkörper und Fußbodenheizung (im Bad, Flur und Treppenhaus nicht durchgängig)

Ausstattung:

• Einfacher Standard
• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat
• Badezimmer ist mit wandhängendem WC, Waschtisch und Eckbadewanne ausgestattet
• Heizung ist in einem akzeptablen Zustand, wobei keine energietechnischen Nachrüstungen vorliegen

Instandhaltungszustand:

• Generell zeitgemäßer Zustand mit Einzelinvestitionen im Bereich Instandhaltung erforderlich
• Feuchtigkeitsspuren im Bad und im Keller vorhanden
• Teilbereiche sind renovierungsbedürftig

Außenanlagen:

• Vorgarten mit Stellplätzen (von denen nur einer legal ist)
• Gewerbe-oder Eintrittsüberdachungen teilweise illegal
• Einfriedung ist vorhanden, jedoch keine nennenswerten Gartenanlagen

Verkehrswert:

• Verkehrswert des Objektes zum Bewertungsstichtag (17.01.2024): 180.000 € (ohne Belastungen gemäß Abteilung II des Grundbuchs)
• Berücksichtigte Abschläge bei objektspezifischen Merkmalen, wie Altmerkmale und Schäden, behördliche Beanstandungen und Vermietungsabschläge.

Fazit:

Die Doppelhaushälfte hat Potenzial für Käufer, die Interesse an einem renovierungsbedürftigen Objekt haben. Jedoch sind zahlreiche bauliche Mängel vorhanden, insbesondere hinsichtlich nicht genehmigter Veränderungen und erforderlicher Rückbauten. Die aktuelle Nutzung als Mietobjekt führt zu Wertabschlägen, was potenzielle Käufer von der Investition abhalten könnte.