Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie

Allgemeine Informationen

• Objektart: Sanierungsobjekt, Dreifamilienhaus
• Adresse: Herchener Straße 88, 51570 Windeck
• Verfahren: Zwangsversteigerungsverfahren, Aktenzeichen: 2 K 5/24, Amtsgericht Waldbröl
• Gutachter: Heiko Benecke, Dipl.-Ing. Architekt, Immobilienökonom (ebs)

Standort und Lage

• Gemeinde: Windeck, Rhein-Sieg-Kreis, Nordrhein-Westfalen
• Ortsteil: Hoppengarten
• Lage: Einfache dörfliche Ortsrandlage; das Grundstück grenzt an die L 333 und ist in einem Hochwasserbereich gelegen.
• Infrastruktur: Die Gegend bietet mehrere Schulen, jedoch unterdurchschnittliche Versorgungseinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten. Autobahnanbindungen sind vorhanden (A3, A560, A4), auch gute Bahnanbindungen.

Grundstücksdetails

• Flurstück: 234, Flur 42
• Fläche: Ca. 682 m²
• Zuschneiden: Unregelmäßig und stäbchenförmig
• Topographie: Gefälle in Richtung Nordosten
• Erschließungszustand: Öffentlich erschlossen, keine aktuell erhobenen Erschließungsbeiträge
• Nutzung: Vom Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche dargestellt.

Gebäude und Zustand

• Anzahl der Etagen: Zwei Vollgeschosse mit ausgebautem Dachgeschoss
• Wohneinheiten: Insgesamt drei Wohnungen
• Wohnfläche: Ca. 175 m², Nutzfläche im Keller ca. 59 m²
• Baujahr: Vermutlich um 1950, umfassende Renovierungen um 1970 und 1990
• Zustand: Das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig, unbewohnbar, mit erheblichen Schäden an Dach, Wänden und Inneneinrichtungen.

Schadensbeschreibung

• Schäden: Vandalismus (eingeworfene Fenster), Wasserschäden durch undichte Stellen, Altschäden (z.B. durch Schimmel), drohender Einsturz in mehreren Etagen.
• Sanierungsbedarf: Massive Kernsanierung notwendig, Kosten für die Sanierung wurden auf 365.000 € geschätzt.

Verkehrswertermittlung

• Vorläufiger Sachwert: Ca. 566.968 €
• Wertminderung wegen Alters: Ungefähr 29 %.
• Aktueller Verkehrswert: 28.000 €, nach Marktanpassung und Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Merkmale.

Schlussfolgerung

Das Gutachten zeigt deutlich, dass die Immobilie aufgrund des schlechten Zustands und der Notwendigkeit von umfangreichen Sanierungsarbeiten einen erheblichen Wertverlust erlitten hat. Der geschätzte Verkehrswert beläuft sich auf 28.000 €, was die knappen Marktverhältnisse sowie die spezifischen Sanierungsbedarfe und weiteren rechtlichen Fragestellungen widerspiegelt. Das Objekt bietet Potenzial zur Wiederherstellung, erfordert jedoch hohe Investitionen zur historischen Erhaltung oder Modernisierung.