Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens über die Eigentumswohnung Nr. 8 im Dachgeschoss

Allgemeine Informationen

• Ort: Neusser Weg 1, 40489 Düsseldorf-Kaiserswerth
• Gutachter: Dipl.-Ing. Ulrich Kirchner (Architekt, öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung)
• Wertstichtag:
  30. Januar 2024
• Verkehrswert: ca. 260.000 Euro

Immobilienbeschreibung

• Objektart: Eigentumswohnung (EIG) im Dachgeschoss links.
• Wohnfläche: ca. 62 m².
• Miteigentumsanteil: 1.024/10.000stel (10,24 %).
• Baujahr: 2000 (Fertigstellung zwischen 1998 und 2000).
• Zustand: insgesamt zufriedenstellend, dem Baujahr entsprechend.
• Besonderheiten: Wohnung ist fremdvermietet (seit ca. 13 Jahren), keine Kündigungsbeschränkungen aufgrund der Wohnungsumwandlung.

Lagebeschreibung

• Stadtteil: Kaiserswerth, bekannt für seine dörfliche Umgebung und Nähe zum Rhein.
• Infrastruktur: Gute Anbindung an Verkehr, ausreichende Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.
• Lagequalität: Gehobene mittlere Wohnlage mit Verkehrslärmbelastung insbesondere durch die nahe Niederrheinstraße und den Flughafen Düsseldorf.

Gebäudebeschreibung

• Bau: Dreigeschossiger und vollunterkellerter Bau mit Tiefgarage; insgesamt 9 Wohneinheiten und 17 Stellplätze.
• Ausstattung: Massivbauweise, Treppenhaus mit Aufzug, Keller- und Tiefgaragenbereich in gepflegtem Zustand.
• Energieeffizienz: Entspricht dem Baujahr, jedoch ohne spezifische Anforderungen an den energetischen Zustand (vermutlich gasbefeuerte Heizungsanlage).

Wertbestimmung

1. Bodenwertermittlung:
   • Bodenrichtwert: ca. 770 €/m².
   • Anteilig für die Wohnung: ca. 92.700 €.
2. Sachwertermittlung:
   • Gebäudeertragswert und Sachwertzahlung von ca. 259.400 € nach Anpassungen für Verkehrslärmbelastungen.
3. Ertragswertermittlung:
   • Nettokaltmiete von ca. 13,00 €/m² = Jahresrohertrag von 9.670 €; Reinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ca. 8.260 €.
   • Gebäudeertragswert: ca. 171.600 €.

Abschläge und Aufschläge

• Abschläge für Instandhaltungsrückstau: ca. 5.000 € aufgrund festgestellter Mängel (defekte Dachfenster, etc.).
• Marktanpassung: Sachwertfaktor von 1,25 aufgrund der Lage und baulichen Merkmale.

Zusammenfassender Verkehrswert

• Zielwert: Abschlusswert bei 260.000 € (4.190 €/m²), diesen Wert erachtet der Sachverständige als marktgerecht für das Bewertungsobjekt unter den gegebenen Bedingungen.

Wichtige Punkte zusammengefasst

• Die Wohnung Nr. 8 in Düsseldorf-Kaiserswerth hat eine Gesamtfläche von ca. 62 m² und befindet sich in einem guten Zustand.
• Der Verkehrswert wird auf ca. 260.000 € geschätzt, basierend auf Vergleichs- und Ertragswertverfahren.
• Der Standort bietet eine gute Anbindung an Infrastruktur, wobei Verkehrslärm und Umfeldgegebenheiten wertbeeinflussend sind.
• Potenzielle Käufer sollten bestehende Mängel (z.B. in der Ausstattung) und die unzureichende Anzahl an Stellplätzen (kein eigener Stellplatz in der Tiefgarage) in ihre Überlegungen einbeziehen.

Es ist darauf hinzuweisen, dass diese Zusammenfassung auf den bereitgestellten Informationen aus dem Gutachten basiert und keine separate rechtliche oder finanzielle Beratung darstellt.