Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Angaben:

• Art der Immobilie: Eigentumswohnung, Nummer 5.03, Erdgeschoss
• Adresse: Ritterstraße 3, 40213 Düsseldorf-Altstadt
• Verkehrswert: Zu Bewertungsstichtag 08.08.2023: 1.100.000 €
• Verfahren: Zwangsversteigerungsverfahren

1. Objektbeschreibung

• Sondernutzungsrechte:
  • Eine Terrassenfläche (ca. 37,5 m²)
  • Drei Pkw-Stellplätze in einer vollautomatischen Tiefgarage
• Lage: Stadtteil Düsseldorf-Altstadt, zentrale und exponierte Lage, in der Nähe von Rhein, historische Umgebung.
• Zustand: Derzeit im nicht ausgebauten Zustand (ehemals Büro), aber für Wohnzwecke genehmigt.

2. Grundstücksbeschreibung

• Fläche: Gesamtgröße Grundstück: 3.697 m²
• Bauliche Nutzung:
  • Flächennutzungsplan: besonderes Wohngebiet.
  • Geschossflächenzahl (GFZ): 3,1
  • Grundflächenzahl (GRZ): 0,6
• Zugänglichkeit: Gut erschlossen mit Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.

3. Gebäudebeschreibung

• Baujahr: Neubauteil 2013
• Bauweise: Massivbauweise
• Stockwerke: Drei Geschosse mit ausgebautem Dachgeschoss
• Ausstattung: Hochwertige Materialien (z.B. verklinkerte Fassade, feuerbeständige Fenster, etc.)

• Gemeinschaftseigentum: Umfasst 50 Wohneinheiten, Kellerabstellräume und 98 Tiefgaragenplätze.

  4. Zustand und Bewertungen

• Zustand der Immobilie:
  • Innenausbau teilausgeführt, jedoch vollständig für Wohnnutzung unumgänglich.
  • Zustand des Gemeinschaftseigentums: gut gepflegt und instandgehalten.
• Ausbaukosten für Genehmigung: Schätzung auf 260.000 € für die Herstellung einer baurechtlich genehmigten Zustands.
• Marktanpassung: Aufgrund einiger Risiken und Marktbedingungen wird ein angepasster Sachwert von 1.099.600 € angenommen.

5. Verkehrswertermittlung

• Wertverfahren: Umfasst Sachwert- und Ertragswertverfahren.
• Marktanpassung: Ein Sachwertfaktor von 1,45 wurde zur Anpassung des Sachwerts genutzt.
• Voraussetzungen für das Ertragswertverfahren: Einschätzung einer Nettokaltmiete von 17,50 €/m² nach erfolgter Genehmigung für Wohnnutzung.

Schlussfolgerung

Die Wohnung Nr. 5.03 in der Ritterstraße 3 in Düsseldorf-Altstadt hat das Potenzial als attraktives Wohnobjekt nach dem Umbau für eine Wohnnutzung. Der Verkehrswert wird bei ca. 1.100.000 € im derzeitigen Zustand geschätzt, wobei deutliche Wertsteigerungen nach erfolgter Fertigstellung zu erwarten sind. Die Immobilie ist sowohl für Eigennutzer als auch als Renditeobjekt geeignet.