Zusammenfassung der Immobilie

Gutachten und Auftraggeber: Das Verkehrswertgutachten wurde von Heike Grafen, einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von be- und unbebauten Grundstücken, erstellt. Der Gutachtenstichtag liegt am 01.07.2024.

Objektbeschreibung:

• Objekt: 3/10 Miteigentumsanteil am Grundstück Forstumer Straße 4 in 52134 Herzogenrath, einschließlich Sondereigentum an einer Dachgeschosswohnung (Aufteilungsplan Nr. 3) und einer Garage.
• Lage: Niederbardenberg, Herzogenrath. Die Makrolage ist geprägt durch die Städteregion Aachen, die ca. 562.000 Einwohner umfasst.
• Erreichbarkeit: Die Immobilie hat gute Verkehrsanbindungen über die A44 und A4 sowie öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe.

Grundstücksbeschreibung:

• Fläche: Das Grundstück ist unregelmäßig polygonal mit einer Gesamtfläche von 971 m².
• Erschließung: Das Grundstück ist erschlossen und erschließungsbeitragsfrei.
• Umgebung: Überwiegend Wohnbebauung, jedoch bestehen Verkehrsbeeinträchtigungen durch die nahegelegene Jüderstraße.

Gebäudebeschreibung:

• Bauart: Das Grundstück ist bebaut mit einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus (Dreifamilienhaus) aus vermutlich 1900, mit Erneuerungen des Dachstuhls in 1982. Das Gebäude ist teilweise unterkellert und besteht aus drei Eigentumswohnungen.
• Zustand: Das Gebäude weist erhebliche Mängel auf, einschließlich feuchter Wände, Rostbefall bei Stahlträgern, Abnutzungserscheinungen und fehlender Instandhaltungsrücklage.

Wohnung im Dachgeschoss (ATP-Nr. 3):

• Größe: Ca. 60 m² Wohnfläche.
• Ausstattung: Drei Zimmer, eine Durchgangsküche, ein Bad mit Feuchtigkeitsschäden, und ein Abstellraum. Renovierungsbedarf ist ein wesentlicher Faktor, einschließlich fehlender Bodenbeläge und allgemeiner Abnutzung.
• Mietverhältnis: Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete von 295 €/qm, jedoch aufgrund des sanierungsbedürftigen Zustands nur eingeschränkt vermietbar.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Baugenehmigungen: Es bestehen Baugenehmigungen für bestimmte bauliche Maßnahmen, jedoch ist die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum genehmigungsbedürftig und könnte rechtliche Unsicherheiten mit sich bringen.
• Denkmalschutz: Das Grundstück ist nicht denkmalgeschützt, und es bestehen keine Baulasten.

Wertbestimmung:

• Wertermittlungsverfahren: Die Immobilienbewertung beruht auf dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten.
• Ertragswert: Der vorläufige Ertragswert der Wohnung beträgt ca. 119.643 €, wobei Mängel und das Legalisierungsrisiko eine Wertminderung von insgesamt 33.000 € zur Folge hatten.

Verkehrswert: Der Verkehrswert des Miteigentumsanteils wird auf 87.000 € (in Worten: siebenundachtzigtausend Euro) geschätzt, was einem Preis von etwa 1.450 €/qm Wohnfläche entspricht.

Zusammenfassung: Die Immobilie ist sowohl vom baulichen als auch vom rechtlichen Zustand stark sanierungsbedürftig. Die Verkehrswertschätzung berücksichtigt die Mängel, die mögliche problematische Genehmigungssituation für das Dachgeschoss sowie den rechtlichen Regelungsbedarf innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Käufer sollten die erheblichen Investitionskosten für die Sanierung und die eventuellen rechtlichen Unsicherheiten berücksichtigen.