Zusammenfassung der Immobilie

1. Übersicht

• Immobilienart: Eigentumswohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus
• Standort: Kaiser-Wilhelm-Straße 270, 272, 47169 Duisburg, Stadtteil Marxloh
• Baujahr: Um 1900, mit möglichen Wiederaufbau nach dem Krieg
• Grundstücksgröße: 670 m²
• Wohnfläche: ca. 83,25 m² zzgl. 9,09 m² im Kellergeschoss
• Miteigentumsanteil: 92,340/1.304,27
• Verkehrswert: Ca. 8.710 € (Stand: 22.08.2022)

2. Standort- und Lagebeschreibung

• Stadt Duisburg: Fünftgrößte Stadt in Nordrhein-Westfalen, wirtschaftlich geprägt durch Stahlindustrie und Logistik.
• Stadtteil Marxloh: Bekannt für hohe Migration, soziale Probleme und Investitionsschwäche.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an Autobahnen (z.B. A59), öffentliche Verkehrsmittel an der Kaiser-Wilhelm-Straße.
• Umgebungsnote: Hohe Emissionen durch Industrie, stark befahrene Straßen und hohe Leerstandquoten in der Umgebung.

3. Objektbeschreibung

• Gebäude: IV-geschossiges, beidseitig angebautes Wohn- und Geschäftshaus mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss.
• Zustand: Stark verwahrlost, erhebliche Baumängel und Bauschäden, Verdacht auf Hausschwamm. Die Stadt Duisburg hat Nutzungsuntersagungen erlassen.
• Nutzungsstatus: Das Wohnungs- und Geschäftshaus war zum Wertermittlungsstichtag leerstehend. Aktuell besteht eine Nutzungsuntersagung.
• Besonderheiten: Es bestehen Sondernutzungsrechte an Dachterrasse und PKW-Stellplätzen.

4. Gemeinschaftliches Eigentum

• Gesamtanzahl der Einheiten: 16 (2 Gewerbeeinheiten, 11 Wohnungen, 3 Garagen).
• WEG-Verwalter: Unklar
• Erhaltungszustand Gemeinschaftseigentum: Massive Schäden sichtbar, Instandhaltungsrückstände.
• Mängel: Sichtbare Schäden an Fassade, Dach und Fenster. Geräteschäden und Müllablagerungen sind vorhanden.

5. Verkehrs- und Altlastensituation

• Altlasten: Grundstück zeigt erhöhte Schadstoffgehalte, jedoch keine Gefährdung für die Nutzung.
• Rechtslage: Zwangsversteigungsvermerk eingetragen, keine weiteren Belastungen bekannt.

6. Verkehrswertermittlung

• Wertermittlungsverfahren: Basierend auf dem Vergleichswertverfahren und einer Marktbeobachtung.
• Bodenrichtwert: 155 €/m² zum Stichtag 01.01.2022, angepasst auf 182,90 €/m² für das Bewertungsgrundstück.
• Bodenwert gesamt: Ca. 123.000 €.

7. Empfehlungen

• Eine detaillierte Innenbesichtigung wird dringend empfohlen, um den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu überprüfen.
• Vor einer möglichen Investition sollten rechtliche, bauliche und finanziell relevante Fragen geklärt werden.

Fazit

Die Immobilie in der Kaiser-Wilhelm-Straße 270, 272 in Duisburg-Marxloh steht vor erheblichen Herausforderungen durch bauliche Mängel und eine schwache Marktlage. Der veranschlagte Verkehrswert spiegelt die aktuellen Gegebenheiten wider, stellt jedoch auch ein erhebliches Risiko für Investoren dar.