Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Einfamilien-Reihenmittelhaus

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. U. Kirchner, Architekt und öbv Sachverständiger für Immobilienbewertung
• Gutachten erstellt am: 03. Mai 2024
• Verkehrswert (Stand 20.02.2024): ca. 565.000 €
• Objektadresse: Poßbergweg 36, 40629 Düsseldorf-Ludenberg

Grundstücksbeschreibung

• Grundstücksgröße: 200 m²
• Lage: Ruhige Wohngegend in Düsseldorf-Ludenberg, umgeben von Waldgebieten und kleinen Siedlungen; gute Erreichbarkeit über die Bergische Landstraße.
• Erschließung: Vollständig erschlossen, Straßenanbindung und Nahverkehrsanbindung sind gegeben.
• Nutzungsart: Laut Flächennutzungsplan als Wohnbauland ausgewiesen.

Gebäudebeschreibung

• Art des Gebäudes: Voll unterkellertes, zweigeschossiges Reihenmittelhaus in Flachdachbauweise
• Baujahr: 1968 (Baugenehmigung erteilt am 18.08.1967)
• Modernisierung: Umfassende Kernsanierung 2016 (Heizungs- und Sanitärinstallationen, Elektroinstallation, Bodenbeläge, Innentüren); Fassade und Dach wurden nicht erneuert.
• Wohnfläche: Ca. 119 m², aufgeteilt auf Erd- und Obergeschoss
• Kellernutzung: Zusätzliche höherwertige Fläche im Kellergeschoss (ca. 24 m²)

Ausstattung und Zustand

• Bodenbeläge: Höherwertige Massivholzdielen im Erdgeschoss, hochwertiges Parkett im Obergeschoss.
• Heizung: Gasbefeuerte zentrale Heizungsanlage (Brennwerttechnik).
• Sanitär: Modernisierte Badezimmer mit bodengleicher Dusche, Doppelwaschtisch und wandhängendem WC.
• Allgemeiner Zustand: Gut, der Pflegezustand entspricht dem fiktiven Bewertungsbaujahr 1992; keine übermäßigen Schäden oder Mängel festgestellt.

Wertbestimmende technische Daten

• Bodenwert: 188.000 € (basierend auf 940 €/m² im Einfamilienhausbereich)

• Sachwertentwicklung:

  • Brutto-Grundfläche: 233 m²
  • Sachwert nach Baukosten: 335.000 €
  • Alterswertminderung: 40% --> Gebäudesachwert: 201.000 €
  • Vorläufiger Sachwert: 404.000 € + Außenanlagen (15.000 €) ergibt ca. 419.000 €.
  • Marktanpassung führt zu endgültigem Sachwert von 565.600 €.

  Ertragswert

• Rohertrag: Ca. 18.580 € jährlich (Mieten auf Basis vergleichbarer Objekte)
• Reinertrag (nach Abzug von Bewirtschaftungskosten): 16.050 €
• Ertragswert: 564.900 € (praktisch identisch mit dem Sachwert).

Verkehrswertbewertung

• Der Verkehrswert ergibt sich aus den ermittelten Sachwert und Ertragswert, die nahezu identisch sind.
• Feststellung: Verkehrswert am Wertermittlungsstichtag, den 20.02.2024, beträgt rund 565.000 €.
• Der durchschnittliche Wert pro m² Wohnfläche liegt bei etwa 4.750 €.

Fazit

Das Einfamilien-Reihenmittelhaus in Düsseldorf-Ludenberg ist in einem guten Zustand und wurde 2016 umfassend modernisiert. Es befindet sich in einer ruhigen, gefragten Wohngegend, wodurch der ermittelte Verkehrswert von 565.000 € als marktgerecht betrachtet wird. Es gibt keine relevanten städtebaulichen oder rechtlichen Hemmnisse, die den Wert negativ beeinflussen könnten.