Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Kfm. Steffen Löw, zertifizierter Sachverständiger
• Gutachten: Verkehrswertgutachten über ein mit einem nicht fertiggestellten Einfamilienhaus bebautes Grundstück in Bad Nauheim.
• Az.: 63 K 45/23
• Datum der Ermittlung:
  17. April 2024
• Erstellungsdatum des Gutachtens:
  30. Juni 2024
• Verkehrswert: 470.000 € (in Worten: vierhundertsiebzigtausend Euro)

Immobilienstandort

• Adresse: Hermelinweg 23, 61231 Bad Nauheim
• Lage: Stadtrandlage, ca. 2 km vom Stadtzentrum entfernt. Gute Verkehrsanbindung mit Entfernung zu einer Hauptstraße (300 m) und zur nächsten Bushaltestelle (200 m).

Grundstück und Gebäude

• Grundstücksgröße: 428 m²
• Baujahr: 2020
• Nutzung: Einfamilienhaus (nicht bezugsfertig, im Rohbau).
• Wohnfläche: 204 m²
• Bauweise: Massivbau mit teilunterkellertem Bereich.
• Besonderheiten:
  
  • Das Gebäude ist als Rohbau angelegt und weist erhebliche Restbauarbeiten (Innenausstattung, Heiztechnik, т.е.) auf.
  • Feuchtigkeitsschäden wurden festgestellt; im Keller steht Wasser (ca. 20 cm hoch).
  • Fassade und Außenanlagen sind noch nicht fertiggestellt.

Immissions- und Umweltsituation

• Altlasten: Keine bekannt.
• Immissionen: Keine feststellbar.
• Energieausweis: Wurde nicht vorgelegt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

• Bauauflagen: Keine bekannten Bauauflagen oder behördlichen Beschränkungen.
• Grundbuchinformationen: Grundbuch von Bad Nauheim, Blatt 12640, Flur 13, Flurstück 353.

Bewertung und Wertermittlung

• Bewertungsverfahren: Sachwertverfahren mit Unterstützung des Ertragswertverfahrens.
• Bodenwert: Ermittelt auf rd. 235.000 €.
• Vorläufiger Sachwert: Ca. 584.755 € (vor Abzügen).
• Marktanpassung: Sachwertfaktor von 0,95 angewendet.
• Besondere objektspezifische Merkmale (Wertminderungen): Gesamtabschlag von 310.000 €, basierend auf der Notwendigkeit erheblicher Restbauarbeiten und durch Feuchtigkeitsschäden verursachte Schäden.

Fazit

Die Immobilie am Hermelinweg 23 in Bad Nauheim ist ein Einfamilienhaus, das sich in einem Rohbauzustand befindet und erheblichen Sanierungsbedarf aufweist. Der ermittelte Verkehrswert von 470.000 € spiegelt den momentanen Zustand des Gebäudes wider, einschließlich aller notwendigen Restarbeiten und Behebungen von Schadensursachen. Daher wird potenziellen Käufern geraten, vor einer Kaufentscheidung eine detaillierte Kostenschätzung und eine umfassende Begutachtung durch ein Fachunternehmen vornehmen zu lassen.