Zusammenfassung des Immobiliengutachtens

Immobilienbeschreibung: Das zu bewertende Objekt umfasst ein Grundstück in Essen-Heidhausen, das mit zwei Einfamilienhäusern und einem Reiterhof bebaut ist. Die Adresse ist Bergische Landstraße 38 und 38A, und es ist im Grundbuch von Heidhausen unter Blatt 668 eingetragen. Die Grundstücksgröße beträgt 10.113 m².

Eckdaten:

• Verkehrswert: 1.220.000,00 €
• Wertermittlungsstichtag: 04. Dezember 2023
• Grundeigentümer: xx
• Objektzustand: Das Gutachten bezieht sich auf das Zwangsversteigerungsverfahren (Aktenzeichen: 180 K 018/23).

Lage und Umfeld:

• Standort: Essen-Heidhausen, ein Stadtteil mit ca. 6.700 Einwohnern, gut geeignet für Wohnnutzung aufgrund der naturnahen Umgebung (75 % der Fläche sind Grünflächen oder landwirtschaftlich genutzt).
• Erschließung: Das Grundstück wird über eine wenig befahrene Nebenstraße der Bergischen Landstraße erschlossen. Die öffentlichen Verkehrsanbindungen sind ortsüblich. Autobahnauffahrten der A 3, A 40, A 42, A 43, A 52 sind in der Nähe.
• Wohnlage: Die Qualität wird als mittel bis gut eingestuft (Lageklasse 4).

Gebäudebeschreibung:

• Einfamilienhaus Nr. 1 (Bergische Landstraße 38): Historisches, zweigeschossiges Fachwerkhaus, ca. 1730 erbaut, genutzt von der Eigentümerfamilie.
• Einfamilienhaus Nr. 2 (Bergische Landstraße 38A): Bungalow, ca. 1967 erbaut, zur Miete, jedoch gekündigt.
• Reiterhof: Bestandteile umfassen eine Reiterstube mit Büro, eine Scheune/Reithalle, Stallgebäude mit insgesamt 32 Pferdeboxen, und diverse Lagerräume.

Lageplan der Gebäude:

• Gebäude 1: Einfamilienhaus (184 m² Wohnfläche)
• Gebäude 2: Bungalow (115 m² Wohnfläche)
• Reiterstube/Büro und Stallgebäude.

Wertermittlung: Die Wertermittlung erfolgt über mehrere Verfahren, darunter das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, um einen marktgerechten Verkehrswert zu ermitteln.

Wertermittlungsdetails:

1. Ertragswert:

   • Jahresmieteinnahmen insgesamt: 88.730,40 €.
   • Abzüglich Bewirtschaftungskosten von 17.983,72 €, somit ergibt sich ein Reinertrag von 70.746,68 €.

2. Sachwert:

   • Gesamtwert der baulichen Anlagen und Außenanlagen basierend auf den Herstellungs- und Alterswerten.

3. Bodenwert:

   • Ermittlung auf Basis von Bodenrichtwerten: 888.000,00 €.

Fazit

Der Verkehrswert des Grundstücks, das mit zwei Einfamilienhäusern und einem Reiterhof bebaut ist, beträgt 1.220.000,00 €. Das Grundstück zeigt wertsteigernde Nutzungsmöglichkeiten, speziell im Bereich der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung als Reiterhof. Die Wertermittlung entspricht den aktuellen Marktbedingungen und den gesetzlichen Vorgaben gemäß Baugesetzbuch.