Detaillierte Zusammenfassung der Immobilienbewertung

Objektbeschreibung

Immobilie: Eigentumswohnung Nr. 1 und Nr. 2
Lage: Stockberg 23, 52393 Hürtgenwald, Vossenack
Gutachter: Dipl.-Kfm. Robert Kuckertz, ö.b.u.v. Sachverständiger
Gutachten Nummer: 24-000013 und 24-000014
Wertermittlungsdatum: 12.01.2024

Verkehrswerte

• Eigentumswohnung Nr. 1 (24-000013)

  • Verkehrswert: 142.000 €
  • Lastenfreier Verkehrswert: 142.000 €

• Eigentumswohnung Nr. 2 (24-000014)

  • Verkehrswert: 69.000 €
  • Lastenfreier Verkehrswert: 69.000 €

Objektmerkmale

Eigentumswohnung Nr. 1 (EG links)

• Wohnfläche: 103,42 m²
• Bauweise: Massiv, ca. 1993-1995 errichtet
• Aufteilung: Eingangsbereich, Bad, Wohnraum, Abstellraum, innenliegender Wasch- und Trockenkeller, sowie eine Garage.
• Zustand: Zum Wertermittlungsstichtag unbewohnt, teilweise möbliert; erfordert vermutlich jedoch Renovierungsarbeiten.

Eigentumswohnung Nr. 2 (EG rechts)

• Wohnfläche: 49,38 m²
• Aufteilung: Küche, Wohn-/Schlafraum, Badezimmer, Wintergarten.
• Zustand: Vermietet, jedoch sind Mängel hinsichtlich Heizung und baulicher Substanz vorhanden.

Lagebeschreibung

• Makrolage: Die Lage in Hürtgenwald ist durchschnittlich und zeigt eine Gemengelage aus Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern.

• Mikrolage: Das Objekt liegt an einer wenig belebten Straße mit ordentlicher Verkehrsanbindung. Die Infrastruktur umfasst nahegelegene Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen (Bahn und Bushaltestelle).

  Grundstücks- und Bauparameter

• Grundstücksfläche:
  • Für Eigentumswohnung Nr. 1: 594,25 m²
  • Für Eigentumswohnung Nr. 2: 367,36 m²
• Bodenrichtwert: 170,00 €/m²
• Ertragswerte:
  • Eigentumswohnung Nr. 1: 141.843 €
  • Eigentumswohnung Nr. 2: 68.878 €

Wertermittlungsansätze

• Vergleichswertverfahren: Nutzen von realisierten Kaufpreisen für mehrere Vergleichswohnungen in der Region.
• Ertragswertverfahren: Berechnung der zukünftigen Mieterträge abzüglich der Betriebskosten, um den Verkehrswert abzuleiten.

Besonderheiten und Mängel

• Wohnung Nr. 1: Instandhaltungsstau von etwa 27.000 € wurde festgestellt; insbesondere hinsichtlich der Heizanlage und allgemeinen Erhaltungszustand.
• Wohnung Nr. 2: Hohe Mängel und möglicherweise notwendige großflächige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten, was ebenfalls einen erheblichen Wertabschlag zur Folge hat.

Schlussfolgerung

Beide Eigentumswohnungen besitzen Potenzial für künftige Wertsteigerungen, bedürfen jedoch substantieller Investitionen zur Beseitigung des Instandhaltungsstaus. Der Markt für solche Immobilien ist aktuell durch steigende Zinsen und Unsicherheiten geprägt, was sich in den Wertermittlungen widerspiegelt. Dennoch wird ein Verkauf zu den angegebenen Verkehrswerten als realisierbar angesehen.