Detaillierte Zusammenfassung der Immobilienbewertung

1. Objektbeschreibung:

• Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit einem Mehrfamilienhaus und Garagen.
• Adresse: Feldstraße 35, 58791 Werdohl.
• Aktenzeichen: Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Altena, Aktenzeichen: 05 K 16/23.
• Wertermittlungsstichtag: 09.04.2024.

2. Grundstücksdaten:

• Flurstücke: 821 (628 m²), 822 (32 m²) – Gesamtfläche 660 m².
• Baujahr: 1961.
• Nutzungseinheiten: 6 Wohneinheiten und insgesamt 7 Garagen.
• Wohnfläche: ca. 482 m².

3. Verkehrswert:

• Unbelasteter Verkehrswert (Marktwert): rd. 365.000,00 €.
• Bodenwert: rd. 62.700,00 €.
• Besondere objektspezifische Merkmale: rd. -10.560,00 € (einzelne Wertminderungen z.B. durch Baumängel).

4. Gebäudebeschreibung:

• Art des Gebäudes: Mehrfamilienhaus, zweigeschossig, unterkellert, teilausgebautes nicht genehmigtes Dachgeschoss.
• Konstruktion: Massivbau mit verschiedenen Renovierungsmaßnahmen und Modernisierungen zwischen 1998 und 2022.
• Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor.

5. Nutzung und Vermietung:

• Aktuelle Nutzung: Alle Wohneinheiten sind vermietet, 5 von 7 Garagen ebenfalls vermietet, 2 Garagen stehen leer.
• Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete: Für die gesamten Wohneinheiten und Garagen wurde ein jährlicher Rohertrag von 31.800,00 € ermittelt, was einem jährlichen Reinertrag von 21.530,50 € nach Abzug der Bewirtschaftungskosten entspricht.

6. Ermittlung des Verkehrswerts:

• Floorstück 821: Verkehrswert von rd. 362.000,00 €.
• Flurstück 822: Verkehrswert von rd. 3.000,00 €.

7. Ertragswert- und Sachwertberechnung:

• Ertragswertmodell zeigt, dass der vorläufige Ertragswert auf 375.519,24 € geschätzt wurde, abzüglich besonderer objektspezifischer Merkmale ergibt sich der Endwert von rd. 365.000,00 €.
• Ertragswertsicherung: Dem Ertragswert wurden Marktanpassungen nicht notwendig, die Berechnung bleibt marktkonform.

8. Standortlage:

• Kreis: Märkischer Kreis, Nordrhein-Westfalen.
• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung (Bahn, Autobahn), Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung.
• Umgebungsbebauung: Vorwiegend Wohnbebauung (Ein- und Mehrfamilienhäuser).

Schlussfolgerung:

Das Gutachten attestiert dem Mehrfamilienhaus mit Garagen in Werdohl einen stabilen Marktwert, basierend auf einer fundierten Ertragswertermittlung, die sowohl die aktuelle Nutzung als auch zukünftige Wertsteigerungen in Betracht zieht.

Es handelt sich um ein ordentlich erhaltenes Objekt mit Potenzial für zukünftige Mieteinnahmen, allerdings müssen zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen überwacht werden, um den Pflegezustand des Gebäudes zu sichern.