Zusammenfassung der Immobilie: Wohn- und Geschäftshaus in Essen-Katernberg

Allgemeine Informationen

• Objektadresse: Gelsenkirchener Str. 308, 45327 Essen, Gemarkung Katernberg
• Gutachten erstellt von: Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel zur Ermittlung des Verkehrswertes im Zwangsversteigerungsverfahren.
• Verkehrswert gesamt (Flurstücke 253 und 254): 170.000,00 €
• Einzelwerte:
  • Flurstück 253: 163.000,00 €
  • Flurstück 254: symbolischer Wert von 1,00 €

Grundstücksbeschreibung

• Flurstücke:
  • Flurstück 253: Größe 2.302 m², teilbebaut mit einem 1- bis 2-geschossigen Wohn- und Geschäftshaus, mehrere Nebengebäude, Garagen und eine ehemalige Kegelbahn.
  • Flurstück 254: Größe 30 m², sinnbildlich ohne nennenswerten Wert.

• Lage: Essen-Katernberg, mit guter öffentlich Verkehrsanbindung (ÖPNV, Autobahn A42) etwa 6 km vom Stadtzentrum entfernt. Der Stadtteil hat einen hohen Anteil an Mietwohnungen und zeigt bedeutende soziale und kulturelle Diversität.

  Gebäudebeschreibung

• Hauptgebäude:
  • Nutzung: Gemischt genutzt (Wohnungen und ehemalige Gaststätte).
  • Baujahr: Zwischen 1879 und 1927.
  • Zustand: Stark sanierungsbedürftig, zum Teil einsturzgefährdet. Mangelnde Nutzung über Jahre führt zu Verfall.
  • Raumaufteilung:
    • Erdgeschoss: ca. 310 m², ehemals Gaststätte, z. Z. teils vermietet als Lager.
    • Obergeschoss: ca. 139 m², mehrere Wohnungen.
    • Dachgeschoss: ca. 117 m², ebenfalls mehrere Wohnungen.
• Nebengebäude: Ehemalige Kegelbahn, Werkstatt und Garagen; alle Gebäude weitestgehend baufällig.
• Fenster und Türen: Überwiegend alt, viele ungenutzt oder beschädigt.

Erschließungszustand

• Zugänglichkeit und Erschließung:
  • Gelsenkirchener Straße, öffentliche Straße; Erschließungsbeiträge bereits getilgt.

Rechtliche Gegebenheiten

• Bebauungsplan: Grundstück liegt im Geltungsbereich eines (noch nicht rechtskräftigen) neuen Bebauungsplans mit geplanter Wohnnutzung.
• Zwangsversteigerung: Eigentum im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

Verkehrswertermittlung

• Wertermittlungsstichtag: 14.06.2024
• Bewertungsverfahren: Besonderes Liquidationsverfahren angewendet aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs und der unsicheren Zukunft der Gebäude.
• Kapitalisierte Erträge: Aktuell durch vermietete Garagen und Lagerflächen.
• Bodenwert: Reduktion des Bodenwerts um die geschätzten Abrisskosten.
• Wartezeit für Baureifmachung beträgt ca. 5 Jahre.

Fazit und Empfehlungen

• Empfohlene Maßnahmen: Abwarten des neuen Bebauungsplans, schätzen von notwendigen Instandhaltungs- und Abrisskosten.
• Marktanpassung erforderlich: Aufgrund des schlechten Zustands der Immobilie, hohe Sanierungskosten und drohende Abrissverfügung durch die Stadt.

Das Gutachten beschreibt ein Immobilienanteil, das in der aktuellen Form als wirtschaftlich nicht tragfähig angesehen wird und somit eine grundlegende Neubewertung in Anbetracht der zukünftigen Entwicklungen und potentiellen Nutzungsmöglichkeiten erfordert.