Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Objektart: Freistehendes Wohnhaus (ehemalige Gaststätte und Wohnhaus) mit Nebengebäude und Holzpavillon.
• Standort: Ravensberger Straße 122, 32457 Porta Westfalica.
• Verkehrswert: 171.000 EUR (geschätzt).
• Bewertungsstichtag: 25. Juni 2024.
• Auftraggeber: Amtsgericht Minden.
• Gutachten erstellt von: Klaus Kühn, Dipl.-Ing. Architekt, Sachverständiger.

Lagebeschreibung

• Region: Porta Westfalica mit etwa 26.000 Einwohnern.
• Ortsteil: Veltheim, ein südöstlicher Stadtteil.
• Erschließung: Normale Verkehrsverhältnisse mit gutem Zugang zu Infrastruktureinrichtungen wie Grundschule, Kindergarten und Nahversorger.

Objekt- und Grundstücksbeschreibung

• Grundstücksgröße: 1.170 m².
• Bodenrichtwert: 80 EUR/m².
• Nutzbarkeit: Das Grundstück ist hangig und nicht auf Altlasten überprüft.

Gebäude- und Baubeschreibung

• Wohnhaus:

  • Bauweise: Ein- bis Zweifamilienhaus, teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ohne aktuelle Nutzbarkeit.
  • Baujahr: Ca. 1925 (mit Genehmigung für Gaststätte 1963).
  • Wohnfläche: 301 m² (gesamt 343 m² inkl. Garage).
  • Zustand: Durchschnittlich bis stark mangelbehaftet; wenig bis keine Modernisierungen.
  • Heizungsanlage: Ölzentrale, veraltet, Ersatz notwendig.
  • Energieausweis: Lag zum Zeitpunkt des Gutachtens nicht vor.
• Nebengebäude: Nutzung als Lager / Garage, massiver Bau.
• Holzpavillon: Auf dem Grundstück, jedoch ohne nennenswerten Wertansatz.
• Außenanlagen: Gärtnerische Gestaltung mit Rasenfläche und Anpflanzungen, Schwimmbecken (nicht nutzbar).

Rechtliche Gegebenheiten

• Lasten und Beschränkungen: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.
• Bebauungspläne: Bebaubarkeit gemäß §34 BauGB, keine spezifische B-Plan.

Markt- und Gebäude­bewertung

• Marktentwicklung: Rückgang der Nachfrage, steigende Zinsen, hohe Bau- und Energiekosten.
• Zukunftsaussichten: Objektrisiko als erhöht einzustufen; die Nachfrage nach vermietbaren Einfamilienhäusern ist weiterhin vorhanden, jedoch eingeschränkt.

Wertermittlungs­verfahren

• Sachwertverfahren: Als Basis für die Werteinschätzung gewählt, da keine Renditeobjekte vorliegen.

• Ertragswert: Marktabhängiger Ertragswert wurde ebenfalls für die Plausibilisierung herangezogen, wobei die Werte eng beieinander liegen.

  Fazit und Verkehrswert

• Der ermittelte Verkehrswert beträgt 171.000 EUR, was den aktuellen Marktbedingungen entspricht und die rechtlichen sowie baulichen Gegebenheiten berücksichtigt. Besondere Merkmale, wie die baulichen Mängel, wirken sich jedoch negativ auf die Werterhaltung des Objekts aus.

Wesentliche Merkmale

• Objektart: Wohnhaus mit Nebengebäude.
• Lage: Ravensberger Straße in Porta Westfalica.
• Verkehrswert: 171.000 EUR.
• Grundstücksgröße: 1.170 m².
• Erhaltungszustand: Mängel und Instandhaltungsstau; Dachgeschoss nicht nutzbar.
• Rechtliche Situation: Zwangsversteigerung, bestehende Eintragungen.
• Nutzerhinweis: Objektrisiko und ehrfurcht vor lästigen Nebenwirkungen in der zukünftigen Nutzung.

Diese detaillierte Zusammenfassung bietet einen kompakten Überblick über das zu versteigernde Grundstück und hilft potenziellen Bietern, eine informierte Entscheidung zu treffen.