Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Gewerbeeinheit Nr. 2 in Oberhausen

Allgemeine Informationen:

• Standort: Weißensteinstraße 98, 46149 Oberhausen
• Objektart: Gewerbeeinheit im Teil-Eigentum (Sondereigentum)
• Flächenaufteilung: Gewerbeeinheit im Kellergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
• Baujahr: 1975; Hallenanbau und Nutzungsänderung 2006
• Aktenzeichen: 17K 008/24
• Gutachter: Dirk Boscheinen, zertifizierter Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Immobile Merkmale:

• Nutzungsart: Gewerbliche Nutzung (ehemalige Backstube, geeignet für verschiedene gewerbliche Tätigkeiten)
• Bodenfläche: 2.426 m²; Miteigentumsanteil: 3.486,08/10.000
• Nutzfläche der Einheit: Ca. 320 m², aufgeteilt in:
  • Produktion (221 m²)
  • Sozialräume (69 m²)
  • Büro (30 m²)

Bau- und Unterhaltungszustand:

• Bauweise: Massiv, konventioneller Mauerwerksbau
• Dach: Flachdach mit Bitumenbahnen
• Unterhaltungszustand: Mäßig bis schlecht (Abnutzung sichtbar, aber keine gravierenden Schäden wie Vandalismus oder Wasserschäden erkennbar).
• Instandhaltungsbedarf: Geschätzt kostenmäßig auf 25.000 €; Instandhaltungsrücklage für Gemeinschaftseigentum beträgt geschätzt ca. 35.000 €.
• Ausstattung: Einfache bis mittlere Qualität, funktional; soziale Einrichtungen (Umkleiden, Toiletten) vorhanden.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Eigentumsform: Eigentümergemeinschaft, beschränkt durch Sondernutzungsrechte.
• Teilungserklärung: Vorhanden; keine speziellen Voraussetzungen festgestellt, die den Verkehrswert beeinflussen.
• Rücklagen: Höhe der Rücklagen nicht bekannt; die Möglichkeit von Sonderumlagen besteht.

Umgebung und Infrastruktur:

• Lage: Oberhausen, Stadtteil Schwarze Heide, gut an das Hauptverkehrswegenetz angebunden (Autobahnanschlüsse, Bushaltestellen in der Nähe).
• Umfeld: Gewerbliche Bebauung mit diversen Betrieben; Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Dienstleistungen.

Wirtschaftliche Aspekte:

• Verkehrswert (Stand April 2024): 136.000 €, ermittelt mittels Ertragswertverfahren, Vergleichswert- und Sachwertverfahren.
• Mieterträge: Fiktive Einnahmen von ca. 19.980 €/Jahr aus der Vermietung der Gewerbeeinheit und Garagen. tatsächliche Erträge aufgrund von Leerstand null.

Nutzungs- und Vermietungspotenzial:

• Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten laut Gutachten (z.B. Fachwerkstatt, Kleinserienproduktion, Verkaufszentrale).
• Marktanalyse vor Umsetzung von Nutzungskonzepten empfohlen.

Besonderheiten:

• Fehlende Innenbesichtigung führte zu einer Bewertung ausschließlich auf Basis vorhandener Unterlagen und äußerer Eindrücke.
• Anzeichen von Vernachlässigung in den Außenanlagen; für die künftige Nutzung ist ein Investitionsaufwand einzukalkulieren.

Schlussfolgerung: Das Gutachten bietet eine umfassende Analyse der Gewerbeeinheit in Oberhausen und hebt sowohl die potenziellen Risiken (wie Instandhaltungsbedarf und fehlende Rücklagen) als auch die Nutzungsmöglichkeiten hervor. Die Marktanalyse zeigt ein realistisches Bild der Ertragsmöglichkeiten, wobei zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung und Instandhaltung des Gebäudes erforderlich sind, um langfristige Erträge zu sichern.