Zusammenfassung der Immobilie: Hesel, An der Fabrik 13

1. Allgemeine Informationen

• Lage: Hesel, An der Fabrik 13
• Gutachten: Verkehrswert gemäß § 194 BauGB vom 15.10.2024
• Verkehrswert: 210.000 €

2. Grundstücksmerkmale

• Flurstück: 5/9
• Grundstücksgröße: 3.351 m² (ca. 36 m Breite und 93 m Tiefe)
• Nutzungsmöglichkeit: Gewerbegebiet, überwiegend mit einer Lagerhalle und einer Betreiberwohnung bebaut
• Erschließungszustand: Gut, der Zugang erfolgt über eine zweispurige Anliegerstraße mit Beleuchtung
• Umgebungsbedingungen: Gewerbegebiet aus den 1990er Jahren mit mittlerem Verkehrsaufkommen; keine außergewöhnlichen Immissionen festgestellt

3. Gebäude & Nutzung

• Hauptgebäude: Lagerhalle mit Betriebsleiterwohnung
  • Baujahr: ca. 1997
  • Bruttogrundfläche: 634 m²
  • Wohnfläche: 101 m²
  • Nutzfläche: 507 m²
  • Raumaufteilung:
    • Wohnung: Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, Bad, Küche, Abstellraum, Flur
    • Gewerbe: Lagerhalle
• Baulicher Zustand: Ganz allgemein unterdurchschnittlich aufgrund von Baumängeln (z.B. Schäden am Hallentor, Unebenheiten im Dach)

4. Finanzielle Aspekte

• Bodenrichtwert: 20 €/m²; Bodenwert insgesamt 67.020 €
• Jährlicher Rohertrag: ca. 20.628 €
  • Vermietbare Flächen:
    • Betreiberwohnung (101 m²) mit einer monatlichen Miete von 505 €
    • Lagerhalle (507 m²) mit einer monatlichen Miete von 1.014 €
    • Außenlagerfläche mit geschätzten 200 € monatlicher Miete
• Bewirtschaftungskosten: 24% des Rohertrags (~4.951 €); jährlicher Reinertrag: ca. 15.677 €
• Restnutzungsdauer: 18 Jahre

5. Wertfeststellung

• Ertragswertverfahren: Ertragswert ermittelt auf Grundlage von Mieten in Höhe von 207.000 €
• Vergleichswertverfahren: Vorläufiger Vergleichswert ermittelt auf 212.000 €, jedoch mit einem abschlägigen Wert aufgrund des baulichen Zustandes
• Marktanpassung: Keine zusätzliche Marktanpassung notwendig

6. Rechtliche Gegebenheiten

• Nutzungsart: Gewerbliche Baufläche gemäß Flächennutzungsplan; Bebauungsplan erlaubt Industriegebiet mit zweigeschossiger Bauweise
• Öffentliche Belastungen: Erschließungsbeiträge wurden nicht mehr zu zahlen

7. Zukünftige Entwicklungen

• Demografische Entwicklung: Stagnierendes Bevölkerungswachstum in der Samtgemeinde; keine signifikanten baulichen Veränderungen oder Planungen in unmittelbarer Nähe bekannt

Fazit:

Die Immobilie in Hesel, An der Fabrik 13, ist ein Gewerbeobjekt mit sowohl einer Lagerhalle als auch einer Betreiberwohnung. Die gegenwärtige Bewertung erweist sich aufgrund eines unterdurchschnittlichen baulichen Zustandes als niedrig, jedoch bietet das Objekt potential für Gewerbebetriebe, die an dieser Lage interessiert sein könnten. Der Verkehrswert liegt entsprechend den verschiedenen Wertermittlungsverfahren bei 210.000 €.