Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Friesickestraße 19 / Charlottenburger Straße 104, 13086 Berlin-Weißensee

Allgemeine Informationen

• Lage: 13086 Berlin-Weißensee, Bezirk Pankow
• Nutzungsart: Mietwohnhaus und Gewerbegrundstück
• Verkehrswert: 810.000,00 € (Bewertungsstichtag: 06.06.2024)
• Baujahr: 1889
• Grundstücksgröße: 426 m²
• Eingetragene Flurstücke: Friesickestraße 19, Charlottenburger Straße 104 (Flurstück 169)
• Gutachter: Dipl.-Ing. Alexander Stang, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Gebäudebeschreibung

• Bauart: Halboffene Blockrandbebauung, bestehend aus einem 3,5-geschossigen Wohngebäude (Mietwohnhaus) und einem 2-geschossigen Werkstattgebäude.
• Anzahl der Wohnungen: 6 Wohnungen, verteilt auf Erd- und Obergeschoss.
• Nutzfläche: Gesamt-Wohn-/Nutzfläche ca. 526,82 m², aufgeteilt in:
  • Wohnflächen: ca. 275,50 m²
  • Gewerbeflächen: ca. 251,32 m² (Werkstatteinheit, Lagerflächen)
• Bodenwert: Tatsächlicher Bodenwert ca. 954.000,00 €

Wohn- und Gewerbeeinheiten

• Wohneinheiten:
  • 6 Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern, inkl. Küche und Badezimmer (kein Freisitz vorhanden)
  • Einbettung des Souterrains als Kellergeschoss
• Gewerbeeinheit:
  • Im Werkstattgebäude befindet sich eine Nutzungseinheit für Werkstatt und Lager mit dazugehörigen Personalräumen.
• PKW-Stellplätze: 2 ungedeckte Stellplätze mit Zufahrt aus dem Straßenraum.

Zustand der Immobilie

• Erhaltungszustand:
  • Stark vernachlässigtes Erscheinungsbild mit Instandhaltungsdefiziten und Modernisierungsrückständen
  • Fehlendes Wärmedämmverbundsystem an den Fassaden und unzureichende Dämmung im Keller und Dach
  • Veraltete Heizungen (Gas-Etagenheizungen, ca. 30 Jahre alt) und Fenster (teilweise einfach verglast)

• Modernisierungsbedarf:

  • Geschätzte Kosten für Modernisierungen und Instandhaltungen: ca. 850.000,00 €
  • Erheblicher Rückstau an energetischen und baulichen Modernisierungen.

  Lage und Umgebung

• Umgebung: Einfache bis mittlere Wohnlage mit ruhigen Quartierstraßen; angrenzende Gewerbegebiete.
• Verkehrsanbindung: Gute Erschließung durch Straßenbahn und Buslinien, Nähe zur Hauptverkehrsstraße Berlin-Allee.
• Versorgung: Nahversorgung mit Geschäften und Dienstleistungen in der Umgebung, sowie Bildungseinrichtungen und Freizeitflächen.

Rechtslage und Belastungen

• Belastungen:
  • Im Grundbuch sind Pfändungsvermerke und ein Sanierungsvermerk eingetragen.
  • Anlage unterliegt dem Milieuschutz gemäß Erhaltungsverordnung, was künftige Vermietungen und Umwandlungen in Eigentum einschränkt.

Fazit und Wertanalyse

• Die Immobilie zeichnet sich durch ein hohe Erhaltungs- und Modernisierungsbedarf aus, was sich negativ auf die Mietrendite und den Verkehrswert auswirkt.
• Trotz des möglichen Marktwerts als Renditeobjekt sind die aktuellen Belastungen und Instandhaltungsrückstände bei einem geschätzten Wert von 810.000,00 € zu berücksichtigen.

Wichtige Kennzahlen

• Verkehrswert: 810.000,00 €
• Nutzfläche (gesamt): ca. 526,82 m²
• Wohnfläche (gesamt): ca. 275,50 m²
• Gewerbefläche: ca. 251,32 m²
• Modernisierungsbedarf: ca. 850.000,00 €
• Bodenwert: ca. 954.000,00 €

Diese Zusammenfassung gibt eine umfassende Übersicht über die Immobilie in der Friesickestraße 19 und der Charlottenburger Straße 104 sowie über deren Zustand und Marktfähigkeit.