Zusammenfassung der Immobilie Flughafenstraße 646, 44329 Dortmund

Allgemeine Informationen

• Objektart: Mehrfamilienhaus (mit Anbau) und Garage
• Standort: Flughafenstraße 646, 44329 Dortmund
• Verkehrswerte:
  • Bebautes Grundstück (Flurstück 526): 200.000 EUR
  • Unbebautes Grundstück (Flurstück 825): 4.400 EUR
  • Gesamtwert: 204.400 EUR

Grundstücksangaben

• Flurstücke:
  • 526: Bebaut mit einem Mehrfamilienhaus und einer Garage, Größe ca. 405 m²
  • 825: Unbebaut, genutzt als private Grünfläche, Größe ca. 282 m²
• Nutzungsarten: Wohnbaufläche

Objektbeschreibung

• Bauart: Freistehendes, zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss und eingeschossigem Anbau.
• Baujahr: Das Ursprungsbaujahr des Vorderhauses wird um 1920 geschätzt, Anbau ca. 1959.
• Gesamtwohnfläche: Ca. 213 m²

• Verteilung:

  • Wohnung 1 (EG + OG): ca. 110 m² (nicht wohnbar nach Brandschaden)
  • Wohnung 2 (OG): ca. 44 m² (Eigennutzung)
  • Wohnung 3 (Anbau): ca. 59 m² (vermutlich vermietet)

  Baubeschreibung

• Keller: Vorhanden, mit mehreren abgeteilten Räumen
• Erdgeschoss: Aufteilung in Küchen, Wohn-/Esszimmer und Bäder
• Obergeschoss: Wohnung mit Zugang durch internes Treppenhaus
• Dachgeschoss: Teilweise wohnraumähnlich ausgebaut, jedoch ungeklärt hinsichtlich rechtlicher Genehmigungen
• Garage: Ca. 22 m², Verbindung zum Garten

Zustand der Immobilie

• Gesamter Baulicher Zustand: Erforderliche Sanierungsmaßnahmen nach Brandschaden in Wohnung 1 (2021)
• Baumängel:
  • Dacheindeckung verschlissen, Rissbildung in der Fassade, Feuchtigkeits-/Putzschäden im Keller.
  • Weitere Instandhaltungs- und Reparaturbedarf, insbesondere für elektrische Installationen und Innentüren.

Lagebeschreibung

• Stadtteil: Hostedde, im Stadtbezirk Scharnhorst von Dortmund.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an ÖPNV (Bushaltestellen in der Nähe, Bahnhof Derne in ca. 800 m).
• Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs und Bildungseinrichtungen in der Nähe.
• Lärmemissionen: Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr (Lärmpegel bis 74 dB(A)).

Rechtslage

• Eigentumsverhältnisse: Zwangsversteigerungsverfahren aufgrund Aufhebung einer Gemeinschaft (AZ: 272 K 10/23)
• Rechtliche Verpflichtungen: Ungeklärte baurechtliche Genehmigungen für den Dachausbau und Veränderungen am Gebäude.

Verkehrswertermittlung

• Ertragswertverfahren:
  • Jährlicher Rohertrag: 17.004 EUR
  • Jahresreinertrag: 12.522 EUR
  • Liegenschaftszinssatz: 2,6 %
  • Vorläufiger Ertragswert: 288.435 EUR
• Vergleichswertverfahren:
  • Vorläufiger Vergleichswert: 289.254 EUR
• Marktanpassung: Keine zusätzliche Marktanpassung erforderlich, Abzug aufgrund spezieller Merkmale.

Fazit

Die Immobilie an der Flughafenstraße 646 ist ein vielseitiges Mietobjekt mit Investitionsbedarf, vor allem aufgrund der Brandschäden und benötigter Renovierungen. Die Verkehrswertermittlung ergibt einen Gesamtwert von 204.400 EUR, was für den interessierten Erwerber sowohl Risiken als auch Chancen darstellt, insbesondere in Hinblick auf mögliche Renovierungen und die Vermietung der Einheiten.