Zusammenfassung der Immobilie: Mehrfamilienhaus in Hanau

Allgemeine Informationen:

• Objektart: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten
• Standort: Hanauer Landstraße 2a, 63457 Hanau
• Baujahr: 2009
• Gesamtwohnbereich: Ca. 504 m²
• Gesamtgrundstück: 734 m² (geteilt in zwei Flurstücke: 589/1 - 657 m², 589/2 - 77 m²)
• Verkehrswert: 1.135.000 € für Flurstück 589/1; 26.000 € für Flurstück 589/2
• Gutachten erstellt von: Eric Reuter, staatlich geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung
• Auftraggeber: Amtsgericht Hanau

Lage:

• Makrolage: Hanau, Teil der Metropolregion Frankfurt / Rhein-Main. Der Ort hat ca. 101.364 Einwohner. Die Kaufkraft pro Einwohner liegt bei ca. 27.410 €.
• Mikrolage: Das Gebäude befindet sich in einem Wohngebiet, umgeben von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Die Infrastruktur gilt als durchschnittlich, mit einer guten Anbindung an Verkehrsmittel (Bushaltestelle 150 m entfernt, Bahnhof 300 m entfernt, Autobahnauffahrt innerhalb von 7 km erreichbar).

Bau- und Zustand:

• Bauweise: Massivbauweise; voll unterkellert mit ausgebautem Spitzboden.
• Zustand: Teilweise unterdurchschnittlich mit Instandhaltungsrückstau, insbesondere in der Wohneinheit im Obergeschoss links.
• Ausstattung: Gut, jedoch mit Renovierungsbedarf aufgrund festgestellter Schäden (z.B. Feuchtigkeit, Risse in Wänden, fehlende Dachziegel).
• Energieausweis: Lag nicht vor.
• Besonderheiten: Das Grundstück ist als Hinterliegergrundstück ohne direkten Straßenanschluss. Die Erschließung erfolgt über Nachbargrundstücke, es besteht eine Erschließungsbaulast.

Rechtliche Aspekte:

• Nutzung: Teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet, jedoch ohne offizielle Mietverträge.
• Rechte und Belastungen: Eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch, keine relevanten Belastungen festgestellt.
• Bauleitpläne: Keine aktuellen Bebauungspläne, das Grundstück ist jedoch in einem Wohnbaugebiet.

Wirtschaftliche Informationen:

• Ertragswert: Der Ertragswert wurde nach dem Ertragswertverfahren geschätzt und liegt bei 1.135.000 €.
• Mietniveaus: Geplante Mieten von 10,50 €/m² für Erdgeschoss und Keller, 11,50 €/m² für Ober- und Dachgeschoss. Erfassung von Mietausfällen und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
• Wert des Grundstücks: Bodenwert beträgt 224.000 € für Flurstück 589/1 und 26.180 € für Flurstück 589/2.

Schlussfolgerung: Das Bewertungsobjekt ist ein gut gelegenes Mehrfamilienhaus, das jedoch Instandhaltungsbedarf aufweist und durch seine Struktur sowie rechtlichen Rahmenbedingungen spezifische Herausforderungen für eine vollständige Nutzung mit sich bringt. Insgesamt bietet die Immobilie Potenzial für Renditen, erfordert jedoch Investitionen zur Erhaltung und Verbesserung des Zustands.