Zusammenfassung der Immobilie Ewaldstraße 18, 45699 Herten

Objektart:
Wohn- und Geschäftshaus

Lage:
Zentrale Lage in Herten-Mitte, einer einfachen bis mittleren Wohnlage mit einer Vielzahl von gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten im Erdgeschoss. Die nähere Umgebung besteht aus weiteren Wohn- und Geschäftshäusern.

Grundstücksgröße:

• 289 m² (Flurstücke 215 und 216)

Bebauung:

• Erdgeschoss: 1 Ladenlokal (Friseursalon) und Lagerflächen
• Obergeschoss: 2 Wohnungen, wobei eine Wohnung unvollständig ausgebaut ist und eine unzulässige Wohnnutzung im Erdgeschoss festgestellt wurde
• Dachgeschoss: Eine Wohnung, die teilweise ausgebaut ist.

Baujahr:

• Ursprüngliches Baujahr ca. 1894, Bewertungsbaujahr ca. 1969.

Flächen:

• Wohnfläche: 276 m²
• Nutzfläche: 173 m²

Energietechnische Situation:
Es liegen keine ausreichenden daten zur energetischen Situation vor, eine sichtbare Beurteilung war nicht möglich, da keine Innenbesichtigung stattfand.

Ausstattung:
Die Einrichtung und der Zustand der Immobilie sind als durchschnittlich zu bewerten. Fenster sind aus Kunststoff, teilweise mit Rollläden. Der Zustand weist auf regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen hin, aber es gibt auch sichtbare Mängel und unvollendete Restaurationsarbeiten, z.B. beim Fassadenanstrich.

Instandhaltungszustand:
Der Allgemeinzustand ist uneinheitlich, es sind Reparaturen notwendig (z.B. Haustür, Klingelanlage), und möglicherweise wurden Instandhaltungsrückstände festgestellt.

Marktanalyse:

• Leerstand: Hoher Leerstand in der Innenstadt von Herten. Die Nachfrage nach Immobilien ist rückläufig, was teilweise auch durch gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten bedingt ist.

  Verkehrswert:
  Der ermittelte Gesamtverkehrswert liegt bei 336.000 €, wobei Abschläge für die fehlende Innenbesichtigung und Marktanpassungen berücksichtigt wurden:

• Ohne Berücksichtigung von Belastungen aus Abteilung II des Grundbuchs.

Wichtige Merkmale

• Nutzung: Wohn- und Gewerbeimmobilie, überwiegend vermietet (keine Angaben zu den Mietverhältnissen).
• Vorhandene Mängel: Notwendige Instandhaltungen und unzulässige Wohnnutzung im Erdgeschoss.
• Erschließung: Aktuell gut erschlossen; keine Erschließungskosten mehr.
• Bodenrichtwert: 220 €/m².
• Marktchancen: Sanierung der Fußgängerzone könnte den Attraktivitätsgrad erhöhen.
• Mietspiegel: Verkäufe und Mieten in der Region sind stark variabel, mit zunehmendem Preisrückgang erwartet.

Fazit

Die Immobilie Ewaldstraße 18 bietet aufgrund ihrer zentralen Lage sowohl Chancen für Investoren und Mieter als auch Risiken durch den unzureichenden Instandhaltungsgrad, die unzulässige Wohnnutzung und den sichtbaren Instandhaltungsbedarf. Der Immobilienmarkt zeigt eine Trendwende, was sich negativ auf den Wert und die Vermarktungsmöglichkeiten auswirken kann.