Zusammenfassung der Immobilie: Wohnhaus Bahnhofstraße 9, 51570 Windeck - Au/Sieg

Objektbeschreibung:

• Typ: Wohnhaus mit vier Wohnungen, integriertem Kiosk sowie Nebengebäuden (2 Garagen, Carport und ein Schuppen)
• Standort: Bahnhofstraße 9, 51570 Windeck - Au/Sieg, NRW
• Nutzungsart: Erbbaugrundstück (Erbbaurecht bis 2118)
• Grundstücksgröße: 977 m²

Lage:

• Die Immobilie befindet sich in einer Innenbereichslage in der Gemeinde Windeck, Ortsteil Au/Sieg.
• Unmittelbare Verkehrsanbindung durch die Bahnhofstraße (L 112) und die Nähe zum Bahnhof Au/Sieg, der an das regionale Bahnnetz angeschlossen ist.
• Die Umgebung ist vorwiegend mit Wohnbebauung geprägt; Keine nennenswerte Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten oder Bildungseinrichtungen im Ort.

Bau- und Flächenangaben:

• Die Grundstücksfläche besteht aus einem trapezförmigen Zuschnitt mit einer Frontbreite von 19 m und einer Tiefe von etwa 47 m.
• Das Objekt umfasst mehrere Geschosse:
  • Keller (KG): Vollunterkellerung mit Heizungsraum, Aufenthaltsraum und Dusche.
  • Erdgeschoss (EG): Wohnbereich und Gewerbeeinheit (Kiosk).
  • Obergeschoss (OG): Wohneinheit mit Terrasse.
  • Dachgeschoss (DG): Kleinwohnung ohne Sanitärbereich.
• Das Gewerbeobjekt (Kiosk) wurde in der Vergangenheit genutzt, ist derzeit jedoch geschlossen.

Bauzustand:

• Alter des Gebäudes: Ursprünglicher Bau nicht dokumentiert; Anbau und Erweiterungen dokumentiert (1958 für den Kiosk, 1983 für Nebengebäude).
• Zustand: Das Gebäude weist erhebliche Mängel und Schäden auf, sowohl im Innen- als auch im Außenbereich. Genereller Modernisierungsstau, vor allem bezüglich Schall- und Wärmeschutz, sowie der Sanitäranlagen und der Haustechnik.
• Die Fassade und das Dach zeigen Gebrauchsspuren und einige bauliche Schäden.

Versorgungs- und Entsorgungsanlagen:

• Hausanschlüsse für Strom und Wasser zur Verfügung; Gasversorgung ist nicht geplant.
• Entwässerung erfolgt über die kommunalen Netzwerke.

Ertrags- und Sachwert:

• Bodenwert: Ca. 66.000 EUR (ohne Erbbaurecht)
• Bauwert: Ca. 159.000 EUR
• Sachwert ohne Erbbaurecht: 225.000 EUR
• Sachwert mit Berücksichtigung des Erbbaurechts: 163.000 EUR
• Ertragswert (auf Basis der Marktanalyse): Ca. 195.000 EUR
• Verkehrswert: 95.000 EUR

Zwangsversteigerungsvermerk:

• Das Objekt steht im Zwangsversteigerungsverfahren, das durch das Amtsgericht Waldbröl angestoßen wurde.

Markteinschätzung:

• Der Immobilienmarkt zeigt sich in der betreffenden Region stagnierend, mit einem Wertverlust von bis zu 15 % in ländlichen Gebieten.
• Das Objekt hat einen hohen Modernisierungsbedarf, was die Vermietbarkeit und Verkaufschancen einschränkt.

Besonderheiten:

• Die Nutzung als Erbbaugrundstück bringt jährliche Erbbauzinsverpflichtungen mit sich.
• Das Fehlen klarer Mietverträge macht eine präzise Ertragswertermittlung schwierig.

Fazit: Die Immobilie ist als gemischt genutztes, jedoch sanierungsbedürftiges Wohngebäude mit begrenzten Nutzungsmöglichkeiten einzuschätzen. Aufgrund des Zustands und der rechtlichen Gegebenheiten ist eine umfassende Renovierung erforderlich, bevor eine zukünftige Vermietung oder ein Verkauf realisiert werden kann.