Zusammenfassung des Gutachtens für die Immobilie in Essen-Steele

Objektbeschreibung

• Standort: Bochumer Landstraße / Am Buschgarten, 45276 Essen, Gemarkung Steele, Flur 32.
• Grundstücksaushänge: Das Gesamtgrundstück besteht aus sechs Flurstücken (267, 337, 336, 76, 79, 385), die insgesamt 2.438 m² umfassen.
• Geplante Nutzung: Das Grundstück ist mit einem Rohbau eines gemischt genutzten Gebäudes bebaut, das als Seniorenwohnungen, Büros und eine Tagespflegeeinrichtung geplant ist.

Verkehrswert

• Gesamtverkehrswert: 1.680.000 Euro (Stand 05.12.2023).

  Einzelverkehrswerte der Flurstücke (fiktiv für das Zwangsversteigerungsverfahren)

• Flurstück 267: Unbebaut, Wert: 40.000 Euro (319 m²).
• Flurstück 337: Unbebaut, Wert: 700 Euro (37 m²).
• Flurstück 336: Mit Rohbau, Wert: 310.000 Euro (1.238 m²).
• Flurstück 76: Unbebaut, Wert: 20 Euro (1 m²).
• Flurstück 79: Mit Rohbau, Wert: 112.000 Euro (446 m²).
• Flurstück 385: Mit Rohbau, Wert: 99.000 Euro (397 m²).

Gebäudebeschreibung

• Bautyp: 4-geschossiges Büro- und Wohngebäude im Rohbauzustand, inkl. Tiefgarage.
• Baujahr: Rohbau umfasst die Jahre 2021/2022, jedoch noch nicht vollständig fertiggestellt.
• Geeignete Nutzung: Geplant sind insgesamt 29 Seniorenwohnungen, 2 Wohngemeinschaften für Demenzkranke, Büros und eine Tagespflegeeinrichtung.

Mängel und Schäden

• Aktueller Zustand: Diverse Schäden aufgrund von Witterungseinflüssen (z. B. Durchfeuchtung und Schimmelbildung). Die Abdichtungen sind teilweise beschädigt.
• Erforderliche Sanierungsarbeiten: Geschätzte Sanierungskosten liegen zwischen 5,0 und 7,4 Millionen Euro.

Verkehrswertmethoden

1. Ertragswertverfahren: Basierend auf den erzielbaren Mieten:

   • Jährlicher Reinertrag: 325.469,28 Euro.
   • Kapitalisierter Ertragswert: 1.610.000 Euro.

2. Sachwertverfahren:

   • Vorläufiger Sachwert unbereinigt: ca. 9.500.000 Euro.
   • Nach Berücksichtigung von Mängeln und Bauzustand: 1.880.000 Euro.

3. Marktanpassung: Sowohl im Ertrags- als auch im Sachwertverfahren wurden Mängel und der Zustand des Rohbaus berücksichtigt.

Standortbeschreibung

• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung, nahe S-Bahnhof und Bushaltestellen. Nahe den Einkaufsmöglichkeiten und Schulformen.
• Umgebung: Gemischte Bebauung, Wohn- und Geschäftshäuser in der Umgebung, wodurch eine mittlere bis gute Nachfrage zu erwarten ist.

Mit dem vorliegenden Gutachten wird eine umfassende Bewertung und Analyse der Immobilie im Kontext eines Zwangsversteigerungsverfahrens bereitgestellt, die sowohl potentielle Käufer als auch Investoren optimal über den Zustand und den Wert des Objektes informiert.