Zusammenfassung der Immobilie Wehresbäumchen 54, 41169 Mönchengladbach

Objektbeschreibung

• Typ: Wohn- und Werkstattgebäude (Doppelhaushälfte)
• Baujahr: Unbekannt; theoretisches Baujahr basierend auf äußerer Besichtigung auf 1964 geschätzt
• Wohnfläche: Ca. 113,60 m² (unterstellt)
• Nutzfläche (gewerblich): Ca. 85,69 m² (unterstellt)
• Grundstücksgröße: 612 m²

Standort und Umgebung

• Lage: Mönchengladbach-Hardt, ruhige Ortsrandlage, umgeben von weiteren Siedlungshäusern.
• Einwohnerzahl Mönchengladbach: Ca. 275.000
• Einwohnerzahl Hardt: Ca. 7.800
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an Autobahnen (A 61 und A 52) sowie an den öffentlichen Nahverkehr.

Grundstücksangaben

• Katasterbezeichnung: Flur 15, Flurstück 85
• Erschließung: Grundstück ist tatsächlich erschlossen und ohne erschließungsbeitragsrechtliche Verpflichtungen.

• Rechte und Lasten im Grundbuch:

  • Diverse Eintragungen, jedoch keine wertbeeinflussenden Lasten.
  • Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeordnet.

  Genehmigungssituation

• Vorhandene Baugenehmigungen für Anbauten aus den Jahren 1947-1963, jedoch unklare aktuelle Genehmigungssituation für die Anbauten.
• Markante Unterlagen sind im Bauarchiv eingesehen worden.

Zustand und Ausstattung

• Äußere Besichtigung: Kein Zugang zum Inneren des Gebäudes, daher ungewisse tatsächliche Beschaffenheit.
• Geräusch- und Wärmeschutzzustand nicht überprüft.
• Unterhaltungszustand: Durchschnittlich, jedoch kein spezifischer Instandhaltungsbedarf erkannt.

Nutzung

• Aktuelle Mieter: Das Gebäude zählt einen Gartenbaubetrieb als Mieter, erfährt eine jährliche Miete von rund 14.400 € (1.200 €/Monat).

  Verkehrswert

• Bewertungsstichtag: 16.04.2024
• Vorläufige Ertragswertermittlung: Rund 248.500 €.
• Marktanpassung und objektspezifische Einflüsse: Eine Anpassung von 25% aufgrund fehlendem Zutritt und unklarer Genehmigungssituation.
• Endgültiger Verkehrswert: 187.500 €.

Besonderheiten

• Das Gebäude gilt als Risikoobjekt aufgrund der unzutreffenden Genehmigungssituation und des nicht überprüften Innenbereichs.
• Mieterhöhungen können nach § 558 BGB nicht durchgeführt werden.

Fazit

Die Immobilie Wehresbäumchen 54 ist ein interessantes Angebot in einem ruhigen Stadtteil mit einer ergiebigen Lage. Der ermittelte Verkehrswert von 187.500 € stellt sich als Grundlage für mögliche Kaufverhandlungen dar, wobei zu beachten ist, dass die Gegebenheiten nach rechtlicher, baulicher und wirtschaftlicher Sicht zur Evaluierung potenzieller Investitionen eingehend geprüft werden sollten.