Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Angaben

• Objekt: Wohnhaus (Vorderhaus und Hinterhaus)
• Adresse: Taunusstraße 12, 64319 Pfungstadt
• Gutachten vom: 14.06.2022
• Gutachten Anlass: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung
• Grundstücksgröße: 441 m²
• Eigentümer: Im Gutachten nicht namentlich erwähnt, aber im Grundbuch (Blatt 6204) vermerkt.

Grundstücksbeschreibung

• Lage: Nördlich des Ortskerns von Pfungstadt, in einem Mischgebietsansatz.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (Bus und Bahn in der Nähe) sowie Nähe zur Autobahn A5.
• Umfeld: Kaufmöglichkeiten und Schulen in der Nähe.
• Erchließung: Das Grundstück ist voll erschlossen (Gas, Wasser, Strom, Kanal, Telefon).

Gebäudebeschreibung

• Baujahr: Ca. 1930, mit Umbau und Anbau 1997.
• Einstufung: Vollunterkellert mit ausgebaute Dachgeschosse.
• Anzahl der Wohneinheiten: Genehmigt als Einfamilienhaus, zwar umgebaut in 4 Wohneinheiten, jedoch nicht genehmigt für diese Nutzung.
• Raumaufteilung:
  • Erdgeschoss: Großzügige Wohnung mit 3 Zimmern, Küche und Bädern.
  • Obergeschoss und Dachgeschoss: Verschiedene Wohnungen, insgesamt 4 Wohneinheiten.
• Zugang: Jeder Bereich hat einen separaten Zugang, Hauptzugang über den Hof.
• Barrierefreiheit: Nicht gegeben, verschiedene Höhen und Treppen.

Lage und Nachbarschaft

• Verkehrslage: Zentrale Lage in der Stadt, in der Nähe zum Ortskern.
• Nachbarbebauung: Überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung.
• Störungen: Wenig, jedoch gelegentlicher Fluglärm.

Wirtschaftliche Faktoren

• Mieteinnahmen (Marktwert): Geschätzte jährliche Mieteinnahmen von 22.530 €, bei einem Mietansatz von 7,50 €/m².
• Bewirtschaftungskosten: Etwa 3.821 € jährlich.
• Bodenwert: 264.600 € geschätzt (600 €/m²).

Verkehrswertermittlung

• Vorläufiger Sachwert: 670.000 €.
• Verkehrswert ohne Nießbrauchrecht: 670.000 €.
• Verkehrswert mit Nießbrauchrecht: 30.000 €.
• Der Wert ist um 10 % auf Basis der Marktverhältnisse gesenkt, aufgrund des Nießbrauchrechts.

Mängel und Zustand

• Bauliche Mängel: Restarbeiten in verschiedenen Bereichen erforderlich, Mängel in den Putzarbeiten, teilweise unvollendete Elektroinstallationen, und im Keller Putzschäden und Aussalzungen.

Schlussfolgerung

Das Objekt in der Taunusstraße 12 in Pfungstadt ist ein ein ehemaliges Siedlungshaus, das als Einfamilienhaus konzipiert ist, jedoch umgebaut wurde in mehrere Wohneinheiten. Die Verkehrswertermittlung ergibt einen Wert von 670.000 € ohne Belastung und 30.000 € mit Nießbrauchrecht. Das Haus erfordert verschiedene Bauarbeiten, um in einen bewohnbaren Zustand zu kommen, jedoch bietet die Lage und das Umfeld ein gewisses Potenzial für zukünftige Investitionen.