Zusammenfassung des Gutachtens über den Verkehrswert der Immobilie in Duisburg

Das vorliegende Gutachten, erstellt von Lars Wegmann, behandelt den Verkehrswert eines mit einem Zweifamilienwohnhaus und drei Garagen bebauten Erbbaurechts an der Lörracher Straße 8 in 47167 Duisburg. Das Gutachten dient der Ermittlung des Marktwertes im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens und wurde zum Stichtag 30.07.2024 erstellt.

Allgemeine Angaben zur Immobilie:

• Art des Objekts: Erbbaugrundstück mit einem Zweifamilienhaus und drei Garagen.
• Adresse: Lörracher Straße 8, 47167 Duisburg.
• Baujahr:
  • Zweifamilienwohnhaus: 1978
  • Garagen auf dem Garagenhof: 1982
  • Garage am Haus: 1994

• Gesamtfläche des Grundstücks: 540 m², davon 504 m² für das Wohnhaus und 36 m² für die Garagen.

  Nutzung und Zustand:

• Nutzung: Das Erdgeschoss steht leer, während das Obergeschoss von Familienangehörigen bewohnt wird. Mietverträge liegen nicht vor.
• Zustand: Der Gesamteindruck ist unterdurchschnittlich, mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf in beiden Wohneinheiten sowie den Garagen.

Rechtsverhältnisse:

• Lasten im Erbbaugrundbuch:
  • Vorkaufsrecht
  • Erbbauzins
  • Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses
  • Mieterzuweisungsrecht
  • Zwangsversteigerungsvermerk

Wert ermittelt:

• Verkehrswert des unbelasteten erbbauzinsfreien Erbbaurechts: 237.000 €
• Sachwert des unbelasteten erbbauzinsfreien Erbbaurechts: 241.000 €
• Ertragswert des unbelasteten erbbauzinsfreien Erbbaurechts: 233.000 €

Örtliche und bauliche Gegebenheiten:

• Lage: Neumühl, ein Stadtteil im Stadtbezirk Hamborn von Duisburg. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung aus, sowohl zu Autobahnen als auch zu öffentlichen Verkehrsmitteln.
• Umgebungsbedingungen: Der Gebietscharakter ist von einer 1-2 geschossigen Wohnbebauung geprägt. Es gibt keine spezifischen Hinweise auf gravierende Umweltrisiken oder Altlasten.

Details zur Immobilie:

• Zweifamilienhaus:

  • Massivbau mit Satteldach und ausgebautem Dachgeschoss.
  • Erdgeschoss und Obergeschoss mit jeweils eigenen Wohnbereichen.
  • Zustand der Wohnungen insgesamt als vernachlässigt zu bewerten.

• Garagen:

  • Zwei Garagen im Garagenhof und eine Garage am Haus.
  • Allgemeinzustand im Garagenbereich ist durchschnittlich mit Feuchtigkeitsmerkmalen.

Wertfindung:

• Es wurden mehrere Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) angewendet, um den Verkehrswert zu ermitteln.

• Es wurde ein Sachwertfaktor von 0,85 und ein Liegenschaftszinssatz von 1,7% für die Ertragswertberechnung herangezogen.

  Schlussfolgerung:

  Die Immobilie an der Lörracher Straße 8 in Duisburg ist aufgrund des altersbedingten Instandhaltungsstaus und der bestehenden rechtlichen Belastungen sowohl im Verkehrswert als auch im Ertragswert berücksichtigt. Der ermittelte Verkehrswert von 237.000 Euro spiegelt den aktuellen Zustand und die Marktentwicklungen wider.

Diese Zusammenfassung bietet eine prägnante Übersicht über die wesentlichen Informationen und Bewertungen der betreffenden Immobilie.