Zusammenfassung des Gutachtens betreffend die Immobilie am Sperlingsweg 1, 1a in 40468 Düsseldorf-Unterrath:

Allgemeine Angaben

• Sachverständiger: Dipl.-Ing. Andreas Wedemeier, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien.
• Gutachtenstichtag: 14.11.2024.
• Gutachten erstellt am: 25.11.2024.
• Grundstücksgröße: 720 m².
• Artikelnummer: 84 K 71/24.

Objektbeschreibung

• Immobilientyp: Zweifamilienhaus (Doppelhaushälfte).
• Baujahr: Ursprünglich ca. 1954/1958; Umbauten ca. 1999 und 2010.

• Wohnfläche: Insgesamt rund 182 m².

  • Erdgeschoss: Wohneinheit mit 4 Zimmern, Küche, Diele, Bad und WC.
  • Dachgeschoss: Wohneinheit mit 3 Zimmern, Küche, Diele, 2 Bädern, Terrasse.
  • Keller: Technische und Vorratsräume; teilweise wohnwirtschaftlich ausgebaut, jedoch nicht als Wohnfläche anerkannt.

  Bau- und Ausstattungsmerkmale

• Konstruktion: Massivbau mit Streifenfundamenten und Mauerwerkswänden.
• Heizung: Gasgefeuerte Zentralheizung.
• Fenster: Überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung; teilw. Rollläden.
• Bodenbeläge: Fliesen, Vinyl und Parkett.
• Außenanlagen: Zuwegungen, Rasenflächen, Maschendrahtzaun und Gartenlauben.

Grundstücksbeschreibung

• Lage: Voll erschlossenes Wohngebiet in Düsseldorf-Unterrath, nördlich des Stadtzentrums (ca. 5 km entfernt).
• Umgebung: Dominiert von Reihen- und Doppelhäusern; die Infrastruktur ist gut, mit Nahversorgung und Verkehrsanbindungen (ÖPNV, Straßen).
• Erschließung: Alle Versorgungsleitungen vorhanden; keine Baulasten im Grundbuch eingetragen.

Wertermittlungsverfahren

• Eingesetzte Verfahren: Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
• Vergleichs- und Ertragswerte:
  • Bodenrichtwert: 940 EUR/m² (nach Abzug von Abschlägen für spezifische Faktoren, ergibt sich ein Bodenwert von ca. 580.000 EUR).
  • Verkehrswert (Schätzung): 785.000 EUR.

Besondere Merkmale und Zustand

• Der Zustand des Gebäudes wird überwiegend als normal bis modernisierungsbedürftig beschrieben. Kleinere Mängel wurden festgestellt (z.B. Rissbildung, Verfärbungen).
• Das Gutachten enthält eine Analyse der Restnutzungsdauer von 30 Jahren, basierend auf der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.

Fazit

Der unbelastete Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 14.11.2024 beträgt 785.000 EUR (in Worten: Siebenhundertfünfundachtzigtausend Euro).

Das Gutachten zeigt umfassend auf, dass die Immobilie sowohl ein attraktives Familienhaus als auch ein lukratives Investment darstellt, wobei der Zustand und die Lage positive Aspekte sind.

Einsicht

Der Bericht ist auf Anfrage bei der Serviceeinheit des Amtsgerichts Düsseldorf einsehbar. Detailierte Anlagen sind vorhanden, jedoch nicht in der Internetversion enthalten.