Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. (FH) Peter Strokowsky
• Datum: 19. August 2024
• Objekt: Zweifamilienhaus, Heidelberger Straße 3, 64342 Seeheim-Jugenheim
• Verkehrswert: 500.000 €
• Ertragswert: 497.000 €
• Sachwert: 500.000 €

Grundstücksbeschreibung

• Lage: Seeheim-Jugenheim, Kreis Darmstadt-Dieburg, Hessen
• Größe des Grundstücks: 553 m²
• Erschließung: voll erschlossen, keine Erschließungsbeiträge
• Bebauung: vorwiegend Wohnbebauung, bestehend aus Einfamilien- und Zweifamilienhäusern.
• Topographie: nahezu eben, mit leichten Höhenunterschieden.
• Zugang: Hofseite, mit Zufahrt über Betonsteine.

Gebäudeinformationen

• Baujahr: um 1955, mit Anbau 1966
• Zustand: allgemein überaltert, teilweise Renovierungsstau; Wasser- und Bauschäden vorhanden.
• Wohnfläche:
  • Erdgeschoss: ca. 59 m²
  • Dachgeschoss: ca. 45 m²
• Nutzungsart: aktueller Leerstand, teilweise von Eigentümern genutzt.

• Nebengebäude: zwei Garagen (einer in gutem Zustand, einer in renovierungsbedürftigem Zustand) und ein Gartenhaus.

  Gebäudebeschreibung

• Keller: teilweise unterkellert, mit einfachen Ausstattungen.
• Erdgeschoss:
  • Zweckmäßige Raumaufteilung, Bad vorhanden.
  • Heizungsart: Ölzentralheizung, überaltete Heizungsanlage.
  • Einfache Küche, bauliche Mängel sichtbar.

• Dachgeschoss: einfache Ausstattung, Wasserschäden festgestellt.

  Verkehrswertermittlung

• Bodenwert: 446.547,50 € (unter Berücksichtigung aktueller Bodenrichtwerte).
• Ertragswertermittlung: jährlicher Reinertrag von 16.296 €, nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und Mietausfallrisiko ist der Ertragswert auf 496.507,29 € geschätzt worden.

• Anpassungen: Eine Minderung aufgrund relevanter Bauschäden und Mängel führt zu einem endgültigen Ertragswert von 496.507,29 €.

  Wertbeeinflussende Belastungen

• Grunddienstbarkeiten: Mehrere Grunddienstbarkeiten (Fahr- und Gehrechte) bestehend, deren Wertminderung und Wertvorteil wurden analysiert.

• Baulasten: Vorhanden, jedoch wurden keine grundlastendemenzierenden Einwirkungen festgestellt die die Beurteilung des Wertes beeinflussen.

  Finanzielle Zusammenfassung

• Verkehrswert (im unbelasteten Zustand): 500.000 €
• Sachwert und Ertragswert: Diese Werte stützen sich stark auf die Zustandsbewertung des Objektes und die Lage.

Fazit

Die Immobilie ist ein zweifamiliengeplantes Haus in einem überwiegend ruhigen Wohnviertel, das dringenden Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf aufweist. Der Gesamtwert im unbelasteten Zustand beträgt 500.000 €, was im Verhältnis zu den ermittelten Ertrags- und Sachwerten steht. Es wird empfohlen, weitere investive Maßnahmen zur Werterhaltung und -steigerung zu prüfen, insbesondere aufgrund der erkannten Schäden.