Zusammenfassung der Immobilie: Zweifamilienhaus in Solingen

Allgemeine Informationen

• Adresse: Ittertalstraße 34, 42719 Solingen
• Objektart: Zweifamilienhaus
• Bebaubarkeit: Grundstück im Außenbereich gemäß § 35 BauGB
• Grundstücksgröße: 785 m²
• Baujahr: Ursprünglich 1904 als Stall, 1952 Umwandlung zu Wohnhaus; Windfang 1968 genehmigt.
• Verkehrswert (Stand 07.11.2023): 212.000 €

Lage

• Makrolage: Solingen liegt zwischen Köln und Düsseldorf, bekannt für die Klingenindustrie. Die Umgebung ist grün mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten.
• Mikrolage: Die Ittertalstraße hat aufgrund einer Verkehrsverengung eine starke Verkehrsbelastung. Öffentliche Verkehrsanbindung ist gegeben (Bushaltestelle in der Nähe), Autobahnanschluss zur A46 in etwa 10 Minuten erreichbar.

Boden- und Grundstücksbeschreibung

• Grundstück: Unsymmetrischer Zuschnitt, vorderer Teil baulich nutzbar, hinterer Teil als steile Böschung zur Itter, nicht als Bauland nutzbar.
• Erschließung: Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, und Gas vorhanden. Keine Erschließungsbeiträge fällig, da im Außenbereich.
• Rechte und Belastungen: Keine.

Gebäude und Zustand

• Konstruktion: Massivbauweise, einfache Architektur, unterkellert.
• Zustand: Stark abgenutzt, keine zeitnahen Modernisierungen. Schäden wie Feuchtigkeit im Keller, ausgediente Fensterausstattung und veraltete Installationen wurden festgestellt.
• Wohn-/Nutzflächen: Bruttogrundfläche beträgt ca. 272 m² (modifiziert für Dachschrägen).

Besonderheiten

• Nicht genehmigte Bauten: An der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich eine Garage, die ohne Genehmigung errichtet wurde und deren Zustand als mangelbehaftet beschrieben wird.

• Technische Mängel: Einschließlich feuchter Wände, rostiger Fenstergeglieder und schadhaftem Putz.

  Bewertung

• Sachwert: Vorläufiger Sachwert 199.000 €, angepasst durch den Marktanpassungsfaktor und unter Berücksichtigung spezifischer Eigenschaften, resultiert in einem Verkehrswert von 212.000 €.
• Marktkonformität: Die Bewertung erfolgte unter der Annahme, dass potenzielle Käufer in der aktuellen Marktlage (Steigerung der energetischen Unsicherheiten) einen Preis abzüglich der Schäden zahlen.

Zusammenfassung Dasgutachten bezieht sich auf die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Objekt, ein deutlich abgenutztes Zweifamilienhaus, wird zu einem Verkehrswert von 212.000 € bewertet, unter Berücksichtigung der speziellen Eigenschaften wie ungenutzte Flächen, nicht genehmigte Baukörper und bestehende Mängel. Potenzielle Käufer müssen sich bewusst sein, dass zusätzliche Investitionen erforderlich sind, um die Immobilie auf einen marktgerechten Zustand zu bringen.