Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung der Immobilie, die in dem Gutachten beschrieben wird:

Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Standort: Duisburger Straße 220, 46049 Oberhausen (Stadtteile: Alt-Oberhausen, Lirich)

• Objektbeschreibung: Die Immobilie besteht aus einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1906) und einem ehemaligen Clubheim (Baujahr 1921) sowie Garagen.

  Grundstücksmerkmale:

• Flurstück 99: Beherbergt das Vorderhaus und das Hofgebäude.
• Flurstück 101: Beherbergt zusätzliche Garagen.

• Gesamtgröße: Gesamte Grundstücksfläche beträgt 583 m², mit Flurstück 99 (387 m²) und Flurstück 101 (196 m²).

  Bauliche Details:

• Vorderhaus (4 Geschosse):

  • 5 Wohnungen, die sich jeweils über die gesamte Etage erstrecken.
  • Bauweise: massive Bauweise mit konventionellem Mauerwerksbau.
  • Wohnungen verfügen über durchschnittliche Aufenthaltsräume und notwendige Einrichtungen wie Küche und Bad.

• Hofgebäude:

  • Eingeschossig, ursprünglich als Clubheim konzipiert, derzeit umgebaut in Wohnraum.
  • Dumondunderesierte Nutzung: Wohn-Sleeping und Nassraum.

• Garagen:

  • Insgesamt 4 Garagen, 1 auf Flurstück 99 und 3 auf Flurstück 101.

  Erschließung und Infrastruktur:

• Verkehrsanbindung: Gut, direkt an der Duisburger Straße, Anbindung an Autobahnen (A2, A3, A40, A42, A516).
• Öffentliche Verkehrsmittel: Haltestellen in der Nähe.

Ertragswert und Wertfindung:

• Verkehrswert:

  • Gesamtverkehrswert der Immobilie beträgt 238.000 €.
  • Verkehrswert des Vorderhauses (Flurstück 99): 225.000 €.
  • Verkehrswert der Garagen (Flurstück 101): 13.000 €.

• Wertberechnung:

  • Ermittelt durch Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
  • Berücksichtigung von Instandsetzungskosten, Mindererträgen aus Mietverhältnis und besonderen objektspezifischen Merkmalen.

Besondere Merkmale und rechtliche Informationen:

• Planungsrechtliche Situation: Das Grundstück ist als gemischte Baufläche ausgewiesen, keine genehmigten Baugenehmigungen für aktuelle Umbauten.
• Besondere rechtliche Aspekte: Vorhandene Baulasten, die die Nutzung beeinflussen können. Zum Beispiel ein Notwegerecht zur Erschließung der Garagen.
• Mängel: Anzeichen von Wasserschäden und unzureichende Instandhaltungen wurden festgestellt. Das Vorderhaus hat einen allgemeinen Unterhaltungszustand von "schlecht" und das Hofgebäude von "mäßigt".

Ergibt:

Die Immobilie bietet Potenzial für Renovierungen und eine Entwicklung der Erträge durch Mietanpassungen, hat jedoch auch Herausforderungen wie die fehlenden Baugenehmigungen und die derzeitige Instandhaltungsnotwendigkeit. Der Mietmarkt in der Gegend ist als stabil zu beurteilen mit Raum für Verbesserungen in der Vermietung von Einheiten im Vorderhaus.