Zusammenfassung der Immobilie in Bad Soden-Neuenhain

Objektbezeichnung: Zweifamilienhaus, Kronthaler Straße 32, 65812 Bad Soden-Neuenhain

Verkehrswert (Marktwert): 519.000,00 € zum Bewertungsstichtag 23. April 2024

Lagebeschreibung:

• Stadtteil: Neuenhain, etwa 1,7 km nördlich vom Stadtzentrum Bad Soden.
• Umgebungsbebauung: Wohnungsonititär, geprägt von offenem Bau und vorwiegend Wohnnutzung.
• Öffentliche Einrichtungen: In der Nähe befinden sich zwei Lebensmittelmärkte, Restaurants und Schulen, jedoch gelegentliche Lärmimmissionen durch benachbarte Einrichtungen und Festgelände.

• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an die Bundesstraßen B8, B455 und die Autobahn A66. Die nächste Bus- und S-Bahnstation ist fußläufig erreichbar.

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Grundstück:

• Größe: 399 m²
• Erschließungszustand: voll erschlossen
• Bodenwert: ca. 314.000 €

Gebäude:

• Art: Zweifamilienhaus (freistehend), 1-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss (Satteldach).
• Baujahr: 1976
• Wohnfläche: ca. 166,37 m² (Erdgeschoss: 85,72 m²; Dachgeschoss: 85,80 m²)
• Kellergeschoss: voll unterkellert mit fünf Kellerräumen und Heizungskeller.
• Räume:
  • Erdgeschoss: 3 Zimmer, Küche, Bad, WC und Flur mit Terrasse.
  • Dachgeschoss: 3 Zimmer, Küche, Bad, WC und Flur mit Balkon.
• Ausstattung: Standard gemäß Baujahr; unterstellt für Heizung (Zentralheizung, warmwassergeführt), Fenster mit Isolierverglasung und vereinfachte Sanitärinstallationen.
• Zustand: Abgenutzt mit unterstelltem Renovierungsstau.

Rechtliche Gegebenheiten:

• Besitzverhältnis: Volleigentum
• Eintragungen im Grundbuch führen zu Lei- und Dienstbarkeitsrechten.

Marktanalyse:

• Vermietbarkeit: Das Objekt erscheint vermietbar, jedoch war es zum Bewertungsstichtag unbewohnt.
• Ermittlung des Ertragswerts: Durch brutto Jahressumme von 21.323 € (Marktmiete). Bewirtschaftungskosten liegen bei 3.578 €, was zu einem Jahresreinertrag von 17.745 € führt, zuzüglich Bodenwertertrag.

• Ertrag:

  • Vorläufiger Ertragswert: 463.000 €.

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Beurteilung:

• Marktanpassung: Der Sachwertfaktor wurde auf 1,20 angesetzt aufgrund der allgemeinen Marktlage und dem gegebenen Zustand des Objekts.
• Endwert: Verkehrswert wurde hinsichtlich der Marktlage und der vorliegenden Objektunterlagen sowie der möglichen visuellen Feststellungen ermittelt.

Fazit: Das Immobiliengutachten unterstreicht die Tragfähigkeit des Marktwerts von 519.000,00 € und gräbt durch die Berücksichtigung der Wohnlage, infrastrukturellen Gegebenheiten und des Erhaltungszustandes den Verwertungsspielraum des Zweifamilienhauses in Bad Soden-Neuenhain.