Zusammenfassung der Immobilie: Hauptstraße 404, Herne

Allgemeine Informationen:

• Art des Objekts: Grundstück mit einem Zweifamilienwohnhaus
• Standort: Hauptstraße 404, Ortsteil Crange, Herne
• Wertermittlungsstichtag: 18.01.2024
• Ermittelter Verkehrswert: 210.000 Euro
• Antragsteller: Amtsgericht Herne-Wanne (Zwangsversteigerung)
• Grundbuch: Wanne-Eickel, Blatt 3173

Grundstücksmerkmale:

• Grundstücksgröße: 1236 m² (bestehend aus zwei Flurstücken: 1 m² und 1235 m²)
• Lage: Normaler Wohn- und Verkehrsbereich, umgeben von ein- bis dreigeschossiger Wohnbebauung.
• Erreichbarkeit: Ca. 1 km zum Einkaufszentrum, Linienbushaltestelle in der Nähe, Zugang zur Autobahn A42 ca. 2 km entfernt.
• Besonderheit: Im Rahmen eines jährlichen Volksfestes (Cranger Kirmes) für 10 Tage in der Nähe.

Baugrund und Altlasten:

• Grundstücksgestalt: Ecklage mit Frontlängen von ca. 21 m (Hauptstraße) und ca. 52 m (Fred-Endrikat-Straße).
• Geländeoberfläche: Eben.
• Baugrunduntersuchung: Nicht durchgeführt, normale Verhältnisse unterstellt.
• Altlasten: Kein Verdacht auf Altlasten gemäß der Stadt Herne.

Gebäudebeschreibung:

1. Wohnhaus:

• Baujahr: Vor 1909
• Anzahl der Vollgeschosse: 1
• Geschossfläche: Ca. 150 m²
• Brutto-Grundfläche: Ca. 302 m²
• Unterkellerung: Überwiegend unterkellert, mit Abstellkeller und Waschküche.
• Dachgeschoss: Vermutlich ausgebaut.
• Räumliche Aufteilung:
  • EG: 2 Eingänge, 4 Räume (vermutlich Bad und Abstellkammer).
  • DG: 4 Räume, 2 Treppenzugänge (vermutlich Bad).
• Baulicher Zustand: Schlecht, zahlreiche Mängel und Schäden, wie z.B. schadhafte Fenster und Rollläden, Risse und Abplatzungen im Putz und Mauerwerk.
• Heizungs- und Elektroinstallation: Vermutlich nicht zeitgemäß, Einzelöfen oder Elektroheizungen, Warmwasserbereitung über Elektrogeräte.

2. Garagengebäude:

• Baujahr: 1963
• Nutzfläche: 24 m², Brutto-Grundfläche: 29 m²
• Zustand: Augenscheinlich schlechter Zustand mit sichtbaren Rissen und Schäden. Garagengebäude inklusive angebautem Gewächshaus.

Außenanlagen:

• Erschließung: Grundstück erschlossen durch Hauptstraße und Fred-Endrikat-Straße.
• Ver- und Entsorgungsanschlüsse: Wasser-, Strom- und Kanalanschluss vorhanden.
• Einfriedung: Überwiegend durch Metallgitterelemente und teilweise Maschendrahtzaun.

Bewertung und Marktentwicklung:

• Bodenrichtwert: 210 €/m², mit einem Abschlag auf 168 €/m² aufgrund der geringeren baulichen Ausnutzbarkeit.
• Restwert der Wohnbausubstanz: Berechnet auf Basis von 14 €/m² bei insgesamt 150 m² Wohnfläche, was zu einem zusätzlichen Betrag von 2.100 Euro führt.
• Gesamter Immobilienwert: Verkehrswert aufgrund der Marktlage und gesetzlichen Vorgaben festgestellt bei 210.000 Euro.

Fazit:

Die Immobilie befindet sich in einem baulich schlechten Zustand mit zahlreichen Mängeln und ist seit längerer Zeit leerstehend. Eine wirtschaftliche Nutzung scheint nicht gegeben zu sein. Der Verkehrswert spiegelt die Realität des Marktes für unwirtschaftliche Einfamilienhäuser wider.