Zusammenfassung des Gutachtens zur Immobilie in 56077 Koblenz, Bergstraße 49

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Ing. Joachim Löw, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.
• Datum des Gutachtens: 05.07.2023.
• Wertermittlungsstichtag: 12.06.2023.
• Gesamtverkehrswert: rd. 676.000,00 €.

Grundstücksbeschreibung:

A. Bebautes Grundstück (Flurstück 72/4)

• Größe: 1.153 m².
• Nutzung: Bebaut mit einem Mehrfamilienwohnhaus (vier Wohneinheiten) und Garage.
• Zustand: Erheblicher Unterhaltungsstau, insbesondere Sanierungsbedarf in verschiedenen Bereichen.
• Baujahr: 1973.
• Modernisierungen: Teils vorgenommen (u.a. Erdgeschoss teilweise modernisiert ca. 2010, Bad in der 1. Etage 2012).
• Besonderheiten: Belasten mit einer Grunddienstbarkeit (Leitungsrecht, Geh- und Fahrrecht), keine bauordnungsrechtlichen Auflagen bekannt.
• Kaltes und warmes Wasser: Eingeschränkte Verfügbarkeit aufgrund veralteter Technik.

B. Unbebautes Grundstück (Flurstück 71/5)

• Größe: 453 m².
• Zustand: Unerschlossen, keine Nutzung.
• Wert: Aufgrund der ungeklärten Erschließungen und der damit verbundenen Unsicherheiten sehr niedrig.

Verkehrswertermittlung:

1. Ertragswert für das bebaute Grundstück:

• Marktmiete: 35.794,20 € (jährlich).
• Bewirtschaftungskosten: 6.569,39 € (jährlich).
• Jährlicher Reinertrag: 29.224,82 €.
• Kapitalisierungsfaktor: 25,862.
• Kapitalisierter jährlicher Reinertrag: 755.812,29 €.
• Abgezinster Bodenwert: 36.630,00 €.
• Vorläufiger Ertragswert: 792.442,29 €.
• Wertminderung durch bauliche Mängel: 317.000,00 €.
• Endwert des Ertragswertes: 475.442,29 €.

2. Sachwert für das bebaute Grundstück:

• Gesamtwert der baulichen Anlage: 763.352,45 €.
• Sachwertfaktor: 1,05.
• Marktanpassung: 484.520,07 €.

3. Vergleichswert:

• Aus den Werten der einzelnen Bewertungsteilbereiche wird ein Gesamtwert summiert, der sowohl Sach- als auch Ertragswertansätze berücksichtigt.

Zusammenfassender Verkehrswert:

• Wert des bebauten Grundstücks (Flurstück 72/4): 656.000,00 €.
• Wert des unbebauten Grundstücks (Flurstück 71/5): 20.000,00 €.
• Summe für beide Grundstücke: 676.000 €.

Lage und Umgebung:

• Standort: Zentrale Lage in Koblenz, gute Erreichbarkeit einschließlich guter Verkehrsanbindungen.
• Infrastruktur: Vollständig mit verschiedenen Handels- und Dienstleistungsangeboten.

Schlussfolgerung:

Das Gutachten stellt den Wert der Immobilie mithilfe verschiedener Wertermittlungsverfahren dar, unter Berücksichtigung von Ertrags, Sachwerten sowie Marktpreisvergleiche. Aufgrund ermittelter Mängel, Renovierungsbedarfe und Marktfaktoren wird der Gesamtwert als marktgerecht eingestuft, wobei zukünftig erforderliche Investitionen in die Immobilie direkt in den Verkehrswert einfließen könnten.