Zusammenfassung der Immobilie

Immobilienart: Teileigentum

Adresse: Von-Immelhausen-Straße 22, 41515 Grevenbroich (Ortsteil Noithausen)

Nutzfläche: Ca. 48 m² verteilt auf zwei Abstellräume, Diele, Kaffeeküche und Dusche/WC

Baujahr: Circa 1993

Verkehrswert: 27.700,00 € zum Stichtag 18.06.2024

Verkauf im Zwangsversteigerungsverfahren: Az.: 017 K 020/2023 (Amtsgericht Grevenbroich)

Objektbeschreibung:

• Lage:

  • Das Teileigentum befindet sich im Kellergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen und verschiedenen Gemeinschaftsanlagen.
  • Die Umgebung ist geprägt von wohnbaulichen Nutzungen und einer überwiegend offenen, zweigeschossigen Bauweise.

• Zustand und Ausstattung:

  • Die technischen Ausstattungen sind durchschnittlich; die Heizung erfolgt über eine zentrale Gasheizung.
  • Das Gebäude zeigt leichte Abnutzungssymptome, darunter kleinere Wasserschäden und einen Schimmelschaden.
  • Der Zugang erfolgt über eine Holzoptik-Tür mit zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen.

• Erschließung:

  • Voll uitgerust und baureif mit Anschlüssen an sämtliche Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser).

• Rechtliche Situation:

  • Es besteht ein mündlicher Mietvertrag, der seit dem 01.01.2018 zu Wohnzwecken mündlich vereinbart wurde, aber die aktuelle Nutzung als Wohnraum ist nicht zulässig. Das Teileigentum wurde als Abstellraum mit zusätzlichen Einrichtungen genehmigt.

• Wirtschaftliche Situation:

  • Netto-Kaltmiete beträgt 290,70 € pro Monat, die Nebenkosten sind separat aufgeführt und betragen ca. 83,05 € für Heizkosten und 36,25 € für Betriebs- bzw. Nebenkosten.
  • Hausgeld beträgt 262,16 € monatlich.
  • Instandhaltungsrücklage von circa 53.000 € zum 31.12.2023.

Verkehrswert und Wertermittlungsverfahren:

• Ermittlung des Verkehrswerts:

  • Der Verkehrswert wurde mit dem Ertragswertverfahren ermittelt, da für vergleichbare Teileigentümer keine passenden Vergleichszahlen vorliegen.
  • Der Ertragswert ergibt sich direkt aus den Marktverhältnissen und liegt bei ca. 27.700 €.

• Wesentliche Berechnungskomponenten:

  • Rohertrag pro Jahr: 2.880,00 €
  • Bewirtschaftungskosten (37%): 1.065,60 €
  • Reinertrag: 1.814,40 €
  • Liegenschaftszinssatz: 6%
  • Restnutzungsdauer: 49 Jahre

Fazit:

Das zu versteigernde Teileigentum präsentiert sich in einem durchwachsenen Zustand mit leichten Mängeln, die im Zuge der normalen Instandhaltungsarbeiten behoben werden können. Trotz der rechtlichen Einschränkungen bezüglich der Wohnnutzung und der aktuell vorherrschenden Mängel zeigt sich das Objekt aufgrund seiner Lage und beruflichen Nutzungspotenziale als interessante Investitionsgelegenheit. Der Marktwert von 27.700 € reflektiert den aktuellen Zustand sowie die Nutzbarkeit des Objektes.