Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das Wohnungseigentum Nr. 13

Allgemeine Informationen

• Gutachten von: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
• Aktenzeichen: 700 / 2023-03260
• Stichtag der Wertermittlung: 16.11.2023
• Verkehrswert (Marktwert): 8.600 EUR (in Worten: Achttausendsechshundert Euro)

Grundstücksbeschreibung

• Lagebezeichnung: Sandkamp 25, 27, 33790 Halle (Westf.)
• Eigentümer: XXXKKKKKKKÄKKKKÄKKKRX (Name entfernt)
• Katasterbezeichnung: Gemarkung Halle, Flur 16, Flurstück 1400

• Grundbuchbezeichnung: Grundbuch von Halle, Blatt 6481

• Fläche: 9.501 m²;
• Miteigentumsanteil: 102,45/10.000 an dem Grundstück
• Vorhandene Bebauung: Unbebaut, Wohnungseigentum aufgeteilt; ursprüngliche Hochhäuser (86 Wohnungen) abgerissen (Abriss zwischen 2018-2019)

Historie

• Die ursprünglich bestehenden Hochhäuser wiesen erhebliche Mängel und waren seit Ende der 1990er Jahre kaum instand gehalten worden.
• Die Nutzung wurde aufgrund von Leerständen und Vandalismus untersagt; die Gebäude wurden 2017 geräumt.
• Der Rat der Stadt Halle beschloss 2015 einen Bebauungsplan und ein Umlegungsverfahren, welches im Jahr 2019 initiiert wurde.
• Im Jahr 2017 wurde ein Abriss verfügt, da eine wirtschaftliche Sanierung unmöglich war.

Verkehrswertermittlung

• Die Verkehrswertermittlung orientiert sich an den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung.
• Aufgrund der Umstände und des Abbruchs der Gebäude wird der Grundstückswert als Rohbauland eingestuft, was eine bauliche Nutzung zurzeit nicht unmittelbar erlaubt.

• Der Grundstückswert wird auf Basis des Bodenrichtwertes und der Grundstücksgröße ermittelt.

  Bodenwertermittlung

• Bodenrichtwert: 180 EUR/m²
• Erschließungskosten: 65 EUR/m²
• Abzugspositionen: Notar-, Vermessungs- und Grundbuchkosten: 8 EUR/m²
• Wartezeitkosten (3 Jahre): 9 EUR/m²

Gesamter Wertermittlungsprozess

• Der finale Wert für Rohbauland beträgt 98 EUR/m²
• Endwert: 98 EUR/m² x 9.501 m² x 102,45/10.000 = 9.539 EUR
• Nach einer Marktanpassung und Berücksichtigung spezifischer Merkmale (10% Abschlag, insbesondere wegen Altlasten und anderer Einschränkungen) ergibt sich der Verkehrswert von 8.600 EUR.

Erschließungszustand & öffentlich-rechtliche Aspekte

• Das Grundstück befindet sich im Wasserschutzgebiet (Zone III B), was gewisse Auflagen und Einschränkungen mit sich bringt.
• Vorhandene Rechtsverhältnisse und Verpflichtungen (z. B. öffentliche Lasten von 6.521,63 EUR für Abrisskosten) sind zu berücksichtigen.

Fazit

Das bewertete Wohnungseigentum wird weiterhin als objektspezifischer Bestandteil der gemeinsamen Wohnungseigentümergemeinschaft betrachtet. Trotz der abgerissenen Wohngebäude gibt es noch rechtliche Verpflichtungen und das Miteigentumsrecht bleibt bestehen, was es potenziell zum Gegenstand einer Zwangsversteigerung macht. Es bestehen finanzielle Risiken für Erwerber aufgrund unbekannter Beschlüsse der Gemeinschaft.