Zusammenfassung der Immobilie: Gürtelstraße 39, 10247 Berlin-Friedrichshain

Allgemeine Informationen:

• Objektart: Ehemaliges Wohn- und Geschäftshaus, zuletzt als Hostel und Geflüchtetenunterkunft genutzt
• Baujahr: 1875 (Umbauten in 1997 und 2010)
• Lage: Gürtelstraße 39, 10247 Berlin-Friedrichshain, in mittlerer Wohnlage
• Grundstücksgröße: 697 m²
• Verkehrswert: 3.650.000,00 € (Stand: 28.06.2023)

Immobilienmerkmale:

• Bauweise: Konventionelle Mauerwerkskonstruktion mit unterkellertem Vorderhaus und rechtem Seitenflügel, der nicht unterkellert ist.
• Wohn-/Nutzfläche: Ca. 1.745,82 m² (bei Berücksichtigung von Umrechnungsfaktoren: ca. 1.432,35 m² Wohnfläche)
• Erdgeschoss: Zugang über einen Treppenaufgang, vorhandene Nutzungseinheiten als Apartments mit Küchenzeilen.
• Nutzungsarten: Zuvor als Hostel, Pensionsbetrieb, und Geflüchtetenunterkunft; ab 2022 Leerstand.
• Heizungsart: Gaszentralheizung, Installationen aus den 1990er Jahren.

Zustand:

• Erhaltungszustand: Mangelhaft, objektiv vernachlässigt, mit Vandalismusschäden und Graffitis. Während der letzten Nutzung wurde die Möblierung weitgehend entfernt.

• Technische Ausstattung:

  • Heizungsanlage größtenteils demontiert, Warmwasserversorgung über elektrische Durchlauferhitzer.
  • Sanitärbereiche stark gebraucht.
  • Elektroinstallationen in teilweise schlechtem Zustand.

  Nutzungssituation:

• Aktueller Status: Vollständig leerstehend seit über einem Jahr; ein Pachtvertrag könnte im Raum stehen, jedoch keine eindeutigen Informationen.
• Vorerst genehmigte Nutzung: Geplant für eine Rückführung zu Wohnzwecken.

Wirtschaftliche Eckdaten:

• Anzahl der Nutzungseinheiten: 20 fiktiv geplante Wohnungen, das Objekt könnte nach Umbaumaßnahmen als Mehrfamilienhaus genutzt werden.
• Erwartete Nettokaltmiete: 15,00 €/m² bei ca. 1.432,35 m² Wohnfläche, was einen jährlichen Ertrag von ca. 257.823,00 € ergibt.
• Bewirtschaftungskosten: geschätzt auf etwa 28.871,13 €/a.

Rechtliche Aspekte:

• Lasten: Vorkaufsrecht für das Land Berlin, keine sofortigen Erschließungsbeiträge; Grunddienstbarkeit für Abstandsflächen ist verzeichnet.
• Erhaltungsverordnung: Das Grundstück liegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutz), was Nutzungseinschränkungen zur Folge hat.

Zusammenfassung der Einschätzung: Die Evaluierung der Immobilie stark auf die zukünftige Nutzung und den baulichen Zustand fokussiert. Eine Revitalisierung stellt zu erwartende Kosten von ca. 3 Millionen Euro dar, um den baulichen Zustand auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen, was in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt wurde. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 3.650.000 €, dennoch sind in Anbetracht des Leerstands und der renovierungsbedingten Einschnitte Unsicherheiten in der künftigen Rentabilität des Objekts zu vermerken.